这两天看到楼市两个具有代表性的现实例子，似乎让渐冷的冬天提速了。
一个是成都某央企楼盘，原来的销售价格是1万5到1万7一平米，现在只卖9千一平米了，管理部门在接到投诉后，暂停了项目的网签备案，理由是扰乱正常市场秩序。
没过两天，武汉一民企楼盘也宣布降价走量，从原来高点2万2一平米，一直降价，现在一下降4千一平米，直接干到了1万3一平米，这引起了前期老业主的不满，目前与开发商协商无果。
不得不说，超大城市接二连三有楼盘大幅降价信息不再是个别的了。就事情本身而言，楼盘售价都有40%以上的降幅，前后间隔才1年多时间，这对于前期的老业主来说，换谁心里都不好受，普通家庭要上多少年的班才能积累这么多的资金？
不过，理解归理解，同情归同情，这就是市场。很多时候就是这样，看相关方表达的决心，以为绝不会再让市场跌了，这就是市场底，但随着时间推移，市场并没有朝着希望的方向走，而是逐步回归到了市场本来的面目。
但你要说，咱们真的没有努力吗？其实也不是，国家在这两年，特别是今年下半年以来，多次从需求端支持大家积极买房，活跃市场，除了常规的降低首付比例、提高公积金贷款额度、商转公等方式，还增加了比较典型的3个方式，算是“下本”了：
1.降低房贷利率。这是最直接减少购房成本的措施，在2021年高峰期，我们当时一些购房者的房贷利率都在5点几，甚至6点几，现在呢，根据央行发布的第三季度数据显示，全国平均房贷利率只有4.02了，这个幅度是很可观的。而且，为了刺激包括住房在内的消费，还把存量房贷利率也降了，平均也有0.73个百分点。可以说，为刺激大家买房，国家是投了真金白银的。据业内的判断认为，房贷利率还会继续下降，甚至有专家提出零利率观点。
2.支持卖旧买新。根据党媒的信息，目前已有16个城市开启“以旧换新”，老百姓卖不掉的老旧房，由开发商或者地方政府收购，让置换的业主拿着老旧房款买新房，同时还给发放购房补贴，像南京有的区域都有10%左右的补贴。也有的由地方主导的国企收购老旧房，像江苏太仓就规定，只要购买国资建造的商品房，可由国资收购老旧房后再买新房。毫无疑问，这是点对点针对当下楼市“卖不动没积极性买”的药方。
3.城中村改造。大家应该看到一个信息，广州已开始对城中村改造立法了，同意率从80%降至2/3就可启动相关工作，这明显是为了扫除城中村改造的阻力，加快推进。此前有媒体做过统计，大概有20个左右的超大、特大城市将实施城中村改造。从目前的信息看，城中村改造虽有拆也有改，但从表述看，拆是放在第一位的。在业内看来，城中村改造其实就是棚改的新版本，只不过，现在这20多个城市试点，随着效果的显现，应该还会有更多的城市纳入进来，手握拆迁款或者房票的居民将为楼市购买力注入持续新鲜血液。
不过，在经历9、10月份短暂的企稳后，市场再次进入平淡，二手房挂牌量高企，新楼盘来访人气跟目前的天气一样，由此表明，虽给了购房者那么多的支持，但对他们的吸引力有限，市场并没有朝着期待的方向走。
央媒再定调楼市发展走向。
面对政策组合拳相继落地，央媒经济参考报在题为《多地政策“上新” 稳楼市持续发力》文章中提到，目前广州、深圳、泉州等地相继出台楼市新政，一些提振楼市信心的措施有助于降低改善需求门槛，而且还预计新一波松绑措施在路上，在文章的末尾是这样说的：
房地产市场目前的问题仍是预期不稳，消费者的信心亟待提振。援引业内人士的话说，“总体来看，房地产市场正处于转型调整周期中，延续脉冲式、波动式的修复行情是主旋律。下一步，需要政府更主动地进行政策调整，给予市场更多信心。”
这段话啥意思？翻译成白话，其实包含了两层含义：一是当下楼市的问题主要还是大家对未来看不清，这是接下来应重点解决的问题。解决什么？对老百姓而言，主要就是用真金白银买的东西，不说涨多少，起码不能轻易的跌吧。二是承认当下房地产处于调整期，想要大行情概率不大，若要持续恢复，仍旧要落在激发大家的购房信心，需要出台更多的措施，这又回到第一层含义上。
不知道大家看出来没有，从这两层含义中，我们其实看到了管理层对楼市走向的期待，所做的一切，包括将要做的，目的还是希望楼市能够企稳并向回暖的方向发展。
实际上，为了稳定当下楼市，相关方已经开始在解决住房市场积累多年的“诟病”，楼市或迎“2个降低”。
其中一个是公摊面积降低。研究过楼市的都知道，随着房地产市场越来越卷，再加上房地产的利润越来越薄，开发商们都在公摊面积上下功夫，原来高层得房率80%、90%的，现在一些高层房子的得房率普遍只有70%左右，甚至还有50-60%的，很多人对此都有异议，央媒也曾多次呼吁取消公摊面积。但开发商也说了，这不是他们的问题，必要的公摊摆在那里，他们也没办法，该摊还得摊。
不过，随着楼市进入调整期，一些地方开始着手降低公摊面积，目的有两个，一个是稳住房价，另一个是提高卖点。这个好理解，公摊面积降低了，得房率就上去了，花同样的钱，买更多的使用面积，同时，房价也容易稳住，比如，原本卖2万一平米的不好卖，现在把公摊降低了，还是卖2万一平米，市场显然就容易接受得多。目前已有广州等城市在更改规定，将阳台（鼓励大进深）、入户花园、飘窗等等，要么计算一半面积，要么纯粹就不算面积了，有人算过一笔账，有的房子得房率可能要超过100%。
另外一个是“容积率降低”。武汉、南京等城市在新出让的地块要求中，你会看到一个非常明显的现象，容积率普遍大幅下降，有的甚至只设置最高限度，做多低的容积率也不管了。在新的土地出让新规中，武汉规定主城容积率不得超过3.0，副城新城的容积率不得超过2.5，以前遍地可都是4以上的容积率，成都规定一般地区容积率控制在2.0和1.5以下，南京有些地块就只规定了最高限度，其他大部分容积率都明显下调，无论是核心区还是郊区。即便是上海，新出让的近郊地块容积率也都降至2左右了。
由此可见，降低容积率是普遍趋势。其实，这并不是地方自发所为，国家自然资源部在9月底就下文要求放宽容积率限制。原因不难理解，表面上，适应未来住房市场发展趋势，低容积率，可建品质更高的改善型住房。内在里，现在住房供过于求，只有把容积率降低，地价没少卖，但房子建得少了，有利于市场供求平衡。
可以看到，未来的住房市场对购房者越来越有利，无论是使用面积，还是居住品质，都会有一个明显的提升，我们乐见住房回归居住属性的变化。
