近两年来，观音桥板块备受市场青睐。
观宸、启元以顶奢豪宅的身姿长期霸榜重庆楼市，而体量较小的建发缦云、中海璟里则实现了快速清盘。
此外，今年新入市的联发观音桥也同样销售火热，上个月该项目还登顶成为重庆主城认购套数冠军。
但万万没想到，在寸土寸金的观音桥街道，在大红大紫的热销神盘联发观音桥嘉樾的对面，竟然有这样一个小区，项目已竣工五六年时间，但很多楼栋却没怎么住人，甚至还有两栋楼至今无一人居住，沦为了鬼楼。
这到底是什么情况？
01
鬼楼实为安置房，价格低至6字头
前段时间，我在联发观音桥嘉樾组团实地看盘的时候，发现联发嘉樾对面，保利江山明珠乐园旁边，有一个看似烂尾楼的神秘小区。
网上一查，这个小区名为鸿恩寺三湾金季，小区或因位于鸿恩寺公园三湾路而得名，小区并非烂尾楼，而是一处安置房小区。
很多人要说，鸿恩寺三湾金季这个名字一听就知道项目在鸿恩寺板块，怎么能说是在观音桥呢？我简单理一下其中关系。
江北观音桥街道有设有22个社区。渝澳大道以东的12个社区属于观音桥东片区，也就是大家传统认知中的观音桥商圈板块。
而渝澳大道以西的鸿恩寺周边还有10个社区也归属于观音桥街道，只是因为被渝澳大道分隔，特别嘉鸿大道以西的部分，与观音桥商圈之间被两条干道分隔后，板块价值和观音桥商圈已不可相提并论，所以大家习惯称这里为鸿恩寺板块。
鸿恩寺三湾金季和联发嘉樾均不属于观音桥商圈，但均属于观音桥街道天原社区，就看你怎么看了。
鸿恩寺三湾金季这个安置房小区在建设过程中并不顺利，曾经出现过工程延期等种种情况，但好在最后在有关部门的努力下，项目最终顺利竣工，小区首批交房入住也已经五六年时间了。
打开贝壳APP查看了一下，鸿恩寺三湾金季小区的二手房目前在贝壳只成交了1套，单价仅仅6789元/㎡。
鸿恩寺三湾金季紧邻保利江山明明珠乐园，和联发嘉樾组团仅隔了一条三湾路和一所苗儿石小学（已更名新村嘉禾小学），但鸿恩寺三湾金季小区成交价格却只相当于旁边保利江山明珠乐园价格的二分之一，相当于对面联发嘉樾的三分之一，安置房和商品房的价差还是挺惊人的。
在我的印象中，大多数安置房通常是很有烟火气的，为何这个安置房小区看起来像烂尾楼一般了无生气呢？
于是我决定去这个小区里实地打探一番。
02
实地探访，这个小区到底什么情况？
在实体探访的过程中，鸿恩寺三湾金季小区一系列奇葩现象把我惊呆了。
①社区底商设计奇葩，全部荒置
鸿恩寺三湾金季有两个小区出入口。小区正门在鸿恩寺公园方向，另外在在绿地海外滩对面有个侧门。
小区侧门设置了几层楼的社区商业，网上我查到商业的数据大概有8800平方，这个体量不算小了。但商铺设计非常奇葩，一言难尽，里面黑灯瞎火，走在里面感觉瘆得慌。
也不知道是什么原因，这些商业目前仍全部处于空置状态，非常可惜。
②超低入住率，有两栋楼没住人
在社区商业一侧能找到了2号和3号楼住宅楼的上行电梯，通过电梯就可以来到小区地面了。
鸿恩寺三湾金季一共有9栋楼，每栋楼地上约18层，两梯八户的配置，整个小区大概有1300多套房。
我向居民打听了一下，该小区实际入住大约只有四百多户的样子，主要集中在出行更为方便的2号楼和3号楼。2号楼的底层住户开有一个小超市和一个棋牌室，这就是小区目前主要的配套了。
除了2号楼和3号楼以外，其余的楼栋入住率都很低。因为小区成长条型分布，小区只有在1、2、3号楼附近设置了出入口，越往里走出行越不方便，入住率看起来也更低。
稍微往里走就能够看到联发嘉樾的工地。靠近联发嘉樾方向的是7号楼和9号楼，建好至今一直处于闲置状态，从来没有住人。所以从联发嘉禧方向看过来，这个安置房小区就宛如鬼楼。
③地下负6楼竟设计为住宅
鸿恩寺三湾金季大部分楼栋并没有地下层，只有部分楼栋有地下层。
我在8号楼乘坐电梯下到了负6层，原本以为可以从地下车库出小区，结果发现地下层并非车库，该栋地下6层均设计为住宅，这惊掉了我的下巴。
地下这几层有的楼层没有开灯，有的楼层灯光昏暗，有点阴曹地府的阴森恐怖感。打开手机电筒，我发现这些地下层的入户门上，都还贴着供水公司的催费通知单。
不过因为地势原因，小区靠新村嘉禾小区一侧的地面比学校的地面要高出很多，所以地下负6层也高出校舍，可以通过外侧平台实现单面采光。
这种地下负6层的住宅设计，我还是头一次见。不过，毕竟小区不到30%的入住率，地上住宅都大量空置宛若鬼楼，地下这几层住宅自然也没有人居住。
④地下车库未投用，地上停车不收费
我返回地面，从地面找到了小区地下车库进出口。结果发现该小区地下车库并没有使用。
车库单层面积也不大，一层只有50个车位，但具体几层不太清楚，因为我没找到哪栋楼电梯可以直接通车库。
透过卷帘门倒是可以进这个闲置车库，车库里面也有点点微光，但里面阴森恐怖，又担心卷帘门万一关闭就出不来，实在不敢再进去打探了。
因为车库没有投入使用。业主们目前主要是在小区地面停车，虽然地上车位不多，但好在入住率低，而且可以占用行车道，倒也不存在太大困难。
而且我听业主说，目前小区地面停车是免费的。除了停车免费，鸿恩寺三湾金季物管费也很感人，只需0.45元/㎡.月。商品房一个月的物管费，在这里基本够用一年了。
⑤小区幼儿园以及社区用房同样荒废
值得一提的是，鸿恩寺三湾金季还配置了几千平米的幼儿园。
不过，或许是因为入住率实在太低，这所幼儿园同样处于荒废状态，一直未投入使用，内部已经残破不堪，非常可惜。
除了幼儿园之外，小区还配备有大面积的物业用房和社区用房，除了物业公司大约使用了百余平米以外，其余也是空置的。
也就是说，在鸿恩寺三湾金季小区，不仅是住宅大量空置荒废，社区商业、物业用房、幼儿园、地下车库也都处于空置荒废状态。
鸿恩寺三湾金季在如此核心地段，却呈现如此衰败景象，实在是令人唏嘘。
03
奇葩安置房是如何形成的？
鸿恩寺三湾金季这个安置房如何沦落到今天这种局面呢？我结合网络资料和小区走访找到了答案。
鸿恩寺三湾金季地块2011年划拨给重庆市鸿恩寺实业发展有限公司代建，规定2011年12月31日前开工，2014年12月31日建成。该项目主要用于安置观音桥花园村、猫儿石村拆迁农转非人员和黄桷堡片区“城中村”及周边区域拆迁安置房不足的部分的群众。
但后来因项目代建方鸿恩寺实业破产无力偿贷，导致“三湾金季”项目土地及建筑一度面临司法查封，后来地方介入才保证了一期顺利竣工及安置交付。
值得一提的，当年为了观音桥、鸿恩寺以及喵儿石一带的拆迁，修建了大量安置房，仅在鸿恩三湾金季和联发嘉樾周围的鸿恩寺李家坪一带，就修建了十几个安置房小区，有超过1.2万套安置房源。加上后来推行货币化安置，片区安置房源实际上已经供过于求。
和片区其余十几个安置房相比，鸿恩寺三湾金季不仅地段和配套不占优势，加上代建方破产，该安置房小区设计较差，呈现品质也比较糟糕，所以大部分拆迁户不愿意将该小区作为安置选择。
所以，目前鸿恩寺三湾金季还有大量房源没有分配出去。另外，部分被安置群众因为另外买了商品房，也未在小区居住，造成更高的空置率，以致小区看起来如鬼楼一般。
天量的安置房其实也是该片区二手房市场低迷的原因之一，这点我们以后再聊。
04
因祸得福，小区二期地块将改建商品房
其实，鸿恩寺三湾金季项目地块分为两个地块，因为代建商破产，目前竣工的9栋楼是一期地块，二期地块目前仍是菜地。
不过，好在二期地块未建，否则势必会造成更严重的空置浪费。如今二期地块算是因祸得福，如今这块土地的命运也有了转折。
今年三月，有关单位就启动了鸿恩寺三湾金季项目二期地块的招标，涉及售房部及样板间装修等内容，这透出了二期地块将改建为商品房的信息。
如今在小区内，有关单位已经贴出了告示，项目二期即将启动。二期地块将改建商品房这一信息我在社区也得到了确认。
也就是说，观音桥鸿恩寺片区将新增一个商品房楼盘，希望在观音桥鸿恩寺片区购房的人，很快将会多一个选择。
