财联社12月4日讯（记者 闫军）REITs规模持续创新高，财联社记者从上交所获悉，截至12月3日，全市场上市REITs产品共52只，较2023年新增18只，总发行规模约1525亿元，发行数量和规模已经超过去年全年。
其中，随着12月3日华泰南京建邺REIT的上市，上交所上市公募REITs产品数量来到34只，产品上市数量、融资规模在全市场占比近七成。上交所表示，REITs运营三年以来，沪市REITs经营业绩符合市场预期，以稳定的分红积极回报投资者，市场基本面逐步回暖，运行整体平稳，沪市REITs市场加快扩容提质，迈向高质量发展新起点。
在业内看来，今年以来发行速度比过去几年都要快，短短三年多的时间，产品数量已超过新加坡，接近日本。随着REITs发行范围的进一步扩大和底层资产类型的多元化，REITs市场深度进一步增厚，广度进一步拓宽。
规模超1500亿，“上新”速度明显加快
公开数据显示，截至12月3日，全市场上市REITs产品共52只，较2023年新增18只，总发行规模约1525亿元，发行数量和规模已经超过去年全年。公募REITs底层资产图谱不断拓宽，消费、水电、陆上风力发电等大类资产“新篇章”不断开启，已上市项目资产范围已涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、收费公路、环保及新能源等。随着常态化发行的不断提速，市场的示范效应、规模效应逐步显现。
以上交所为例，2021年，上海市出台“上海REITs20条”配套支持政策，明确提出加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地，推出设立REITs发展专项资金、办理人才落户等6个方面20条政策措施，提升上海国际金融中心能级。经过三年多的发展，REITs市场常态化发行不断提质增速，上交所市场已初步形成了投融资协调发展、市场定价基本均衡的良好市场生态，市场选择的功能正在积极发挥，已成为中国REITs的主要市场，迎来了发展的重要机遇期。
记者获悉，今年以来上交所已有14只REITs产品首发上市，6只REITs产品发布扩募公告，后续还有多只获批拟上市REITs产品等待“敲锣”，预计今年年底REITs市场规模还会迈上新台阶。
今年以来，REITs市场迎来了更多REITs项目宣布扩募的消息。上交所持续积极推动沪市REITs市场扩容，鼓励已上市项目通过扩募做大做优，助力REITs市场实现高质量发展。公开信息显示，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募申请已获中国证监会、上交所受理，华夏北京保障房REIT扩募项目已收到上交所反馈意见，国泰君安东久REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告。
REITs产品回报稳定，市场生态持续改善
REITs进入常态化发行阶段，记者根据公开数据统计发现，2023年全年，沪市REITs整体经营业绩符合市场预期，可供分配完成率总体实现全年预测的100%，其中保租房、仓储物流板块分别为115%和113%。
目前全市场已上市REITs产品中，公开披露三季度经营数据的产品，整体表现较为稳健。截至12月3日，今年已上市REITs产品实现分红次数超90次，较去年同期增长近100%，其中半数以上REITs产品年内分红2次以上，可见公募REITs正成为基金市场一股重要的分红力量，投资者的获得感持续增强。
信心一定程度上源于信息的及时有效。近期沪市保障性租赁住房REITs关于2024年度中期集体业绩说明会在上证路演中心顺利举行，参会企业及管理人向投资人介绍REITs产品中期业绩情况，赢得了投资者的普遍认可。
“当前各方协力共建REITs市场的理念不断深化，业绩说明会、发行路演等活动常态化开展，投融互动、投融互信的市场生态初步形成。”一位REITs市场资深研究员表示。
REITs市场基本面逐步回暖，活跃度不断上升
REITs市场内在的稳定性是公募REITs市场常态化发行的重要基石。
拉长时间来看，首批REITs产品三年来的市场表现，体现了市场基本面逐步回暖、活跃度不断上升、投资者更为理性的趋势，这也为后续市场常态化发行创造了有利环境。
从二级市场来看，中证REITs全收益指数年初至今涨幅约为8%，近三个月REITs平均换手率约为1%。投资者参与一级市场发行的热情也在回升，部分REITs产品网下、网上认购倍数较高，有的网上认购倍数甚至超过400倍。
自今年上半年出台相关会计处理政策，明确REITs产品权益属性定位后，投资者投资理念不断成熟，更加注重长期投资、价值投资，部分投资者已将REITs投资分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
从投资端来看，随着投资者对REITs产品特性及底层资产的研究持续增强，其对产品估值定价逻辑的认知也在不断深化。同时，随着REITs市场常态化发行不断加速，市场深度和广度不断拓展，市场机制和韧性进一步增强，有效的投融两侧正向循环正在逐步形成。”泰康资产张钰才表示。
上交所有关负责人表示，下一步，上交所将坚持规范与发展并重，持续培育壮大REITs市场，加快推动市场扩容增类，拓展增量资金来源，持续优化制度供给，进一步优化投资生态。
