市场确实火热，但也并非全是真的。随着9月底至今多轮楼市刺激政策出台，上海楼市也迎来了一波小高潮，10、11月全市共有22个楼盘认筹率超过100%，市场频频传出热销、日光等消息。然而，当这些楼盘进入网签环节后，部分项目却渐渐露出原形，有项目开盘一个多月后网签套数甚至不到房源一半。最为明显的便是南山璞缦，项目位于嘉定主城区板块，开发商为来自深圳的南山地产。10月26日首次开盘推出136套房源，根据项目官方信息显示共吸引到143组客户摇号。
截至12月3日，距离开盘已有38天，网上房地产显示，该批房源已网签57套，仅占所推房源总数的42%。143组客户中至少有86组仍未买房。11月27日，项目第二次开盘，推出144套房源，摇号人数为79组，比首次开盘大幅减少。南山璞缦也并非是个案。位于浦东北蔡板块的西派海上也有类似情况，该项目于10月18日开盘推出189套房源，共吸引168组客户摇号，楼盘开发商为国贸和中国铁建。截至12月3日，网上房地产显示，该批房源已网签100套，占所推房源的53%。
但是这类项目只是少数，10月开盘的龙湖观萃、大华星樾、融创外滩壹号院等热销盘目前基本已网签结束。业内指出，上海部分楼盘确实存在认筹火爆、网签缓慢的情况，主要有两方面原因，首先是确实网签比较慢，客户由于种种原因不想买房，或者认筹后发现其他楼盘更为合适。其次就是楼盘营销为了让数据更好看，因此在认筹阶段掺水，但是网签阶段却无法做到。此外，现在上海新房市场有一种现象正在加剧，开发商为了营造开盘热销局面，越来越多采取少量多批形式开盘，单次推盘不足200套的情况越来越多。
整个11月上海虽然有35个楼盘开盘，但总推出房源仅有5502套，平均每盘157套。10月份这个数据为156套/盘，9月份是187套/盘。不过，这也是无奈之举。主观而言，开发商确实希望通过这个方法让数据变得好看。客观层间，也是因为今年土地市场成交比去年大幅减少，同时建设进度放缓，为了让市场不断供，只能进行建设多少推多少的策略。
即使如此，在供应总量增加和利好政策双重作用下，11月上海新建商品住宅成交仍然创下今年新高，达到6694套，略微超过6月份。
