(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件概述
本案例围绕北京市海淀区D 号房屋的赠与协议有效性产生争议。周文、周武作为原告，认为被告吴洁与周玲于 2019 年签订的《赠与协议》无效，并要求恢复房屋产权登记至吴洁名下，而被告周玲则主张赠与协议合法有效，吴洁在诉讼过程中表示要求撤销赠与。
二、当事人诉求及理由
（一）原告方诉求与依据
1. 诉求内容
- 请求确认二被告于 2019 年签订的《赠与协议》无效。
- 判令二被告配合将北京市海淀区 D 号房屋恢复产权登记至被告一吴洁名下。
- 要求二被告承担诉讼费用。
2. 事实与理由阐述
- 家庭关系层面：周父与吴洁系夫妻关系，婚后育有周文、周武和周玲三个子女。
- 房屋产权来源：2003 年 12 月 19 日，周父、吴洁在婚姻存续期间与北京 T 公司签订《商品房屋买卖合同》购买涉案房屋，2010 年 7 月 5 日取得房产证并登记在吴洁名下。然而，2008 年 6 月 5 日周父去世，在各继承人未对遗产进行析产的情况下，吴洁于 2019 年 11 月 8 日与周玲签订《赠与协议》，将涉案房屋 50%的份额赠与周玲，并办理了不动产产权变更登记手续，使产权变更为吴洁与周玲各占 50%的份额。
- 法律依据主张：原告认为涉案房屋为周父夫妇的夫妻共同财产，周父去世后，在遗产未析产时吴洁的赠与行为属于无权处分，根据相关法律规定，无权处分的合同应无效。此外，原告还声称吴洁在办理变更登记时隐瞒涉案房屋为夫妻共同财产的事实，而周玲在知晓涉案房屋和家庭成员情况的前提下接受赠与，二人属于恶意串通损害了原告的权益。
（二）被告周玲答辩观点
1. 赠与协议有效性强调
- 辩称吴洁与自己签订的《赠与协议》是双方真实意思表示，合法有效。在不动产登记中心办理手续时，因吴洁不具备书写能力，工作人员多次询问其意见并告知赠与法律后果后，吴洁才办理了相应手续。
- 提出吴洁的赠与行为存在合理依据，一是考虑到之前房屋拆迁时因自己和女儿的户籍问题享受了一定拆迁利益，对房屋有贡献；二是鉴于自己在吴洁老年生活中尽到了较多赡养义务，所以吴洁才将其在涉案房屋中享有的 50%份额赠与给自己，不存在侵犯二原告权利的情况。
2. 对吴洁意思表示的质疑
- 指出自 2019 年以来很长一段时间，吴洁未对赠与行为提出异议，可见其赠与行为是自愿的。但现在吴洁与二原告共同生活，其意思表示可能受到二原告的影响甚至胁迫，因此希望吴洁能够亲自表达意见。
（三）被告吴洁答辩态度转变
被告吴洁起初与周玲签订赠与协议，但在诉讼中表示要求撤销赠与，希望将涉案房屋改到自己名下，待自己百年之后再做处理。
三、法院查明事实
1. 家庭结构明晰：周父与吴洁育有周武、周文、周玲三个子女，周父于 2008 年 6 月 5 日去世。
2. 房屋交易历程：2003 年周父与北京 T 公司签订《商品房买卖合同》，约定以 300983 元购买 D 号房屋，后于 2004 年 3 月 23 日签订《补充协议书》变更房屋地址为涉案房屋地址，周父于 2005 年 11 月 23 日取得房产证。
3. 赠与行为发生：2019 年 11 月 8 日，吴洁与周玲签订《赠与协议》，吴洁将其在涉案房屋自身所占的 50%份额无偿赠与给周玲，并于当日办理了房屋所有权证，使吴洁、周玲各享有涉案房屋 50%的份额。
四、法院裁判结果解读
法院最终驳回了周文、周武的全部诉讼请求。
五、案件深度分析
（一）物权行为分离原则的应用
在本案中，涉及到物权行为理论中的分离原则。该原则指出，因履行债法义务而变更物权时，变更物权的法律行为与设定债法义务的法律从行为相互分离且彼此独立。原告主张吴洁在未进行分家析产的情况下签署赠与协议属于无权处分，进而认为赠与协议无效。然而，依据分离原则，无权处分并非合同无效的法定事由。虽然涉案房屋在周父去世后未进行遗产析产，但吴洁对其自身在房屋中所享有的份额有权进行处分，其与周玲之间的赠与协议在合同层面并不因无权处分而必然无效。因此，法院对于原告以此为由主张赠与协议无效不予支持。
（二）恶意串通的认定分析
关于原告主张周玲恶意串通、侵犯其利益导致赠与合同无效的观点。虽然周玲作为家庭成员知晓涉案房屋的情况，但从现有证据和事实来看，她接收吴洁对其自身享有部分的赠与并不存在恶意。吴洁的赠与行为存在一定的合理考量因素，如周玲及其女儿在房屋拆迁中的贡献以及周玲在吴洁老年生活中的赡养表现。在没有确凿证据表明周玲与吴洁存在恶意串通损害原告权益的故意和行为时，法院对原告以此为由主张赠与合同无效也不予支持。由于原告基于赠与合同无效而提出的要求二被告配合恢复房屋产权登记的诉求是以赠与合同无效为前提，在赠与合同被认定有效的情况下，该诉求自然于法无据，法院同样不予支持。
（三）律师总结与启示
从本案例可以看出，在涉及家庭房产纠纷中，对于物权行为的理解和恶意串通的认定是关键要点。首先，物权行为的分离原则在判断合同效力时具有重要的指导意义，不能简单地将无权处分等同于合同无效。其次，在主张恶意串通损害自身权益时，需要提供充分且确凿的证据，否则难以得到法院的支持。对于家庭财产的处置和继承安排，家庭成员应尽量通过合法、透明且协商一致的方式进行，避免日后产生不必要的纠纷。同时，在处理房产等重大财产事务时，无论是赠与方还是接受赠与方，都应当充分了解相关法律规定和法律后果，确保自身行为的合法性和合理性，以维护家庭关系的和谐稳定以及自身的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
