10月，深圳楼市大爆了一场，久违迎来了一、二手成交突破2万套的盛况。
11月热度延续，南山、龙岗诞生两个“日光盘”，据深圳住建局数据显示，11月深圳一、二手住宅网签套数超1.5万套，二手住宅网签量为近4年最高。
正如每一次楼市起伏，有人在质疑，有人在观望，更多的人在进场。
尽管市场似乎又走到了上升的起点，但经历过2015-2024年一个完整小周期的人们，却意识到，这一次，跟以往的每一次楼市复苏，都有所不同。
密集的政策落地和买房人真金白银的投票背后，两点变化清晰可见：
一是房地产的投资属性被高层正视。
二是比起以往更注重房产的升值速度，如今很多买房人、尤其是想做资产配置的，转向追求高租金回报率。
思路转变
比起快，如今他们更追求稳
市场目前的普遍认知是，未来的楼市发展更平稳，可能偶有小爆点，但想复制前一轮的暴涨，几乎不可能；另一方面，官方屡次出手，也说明房地产不会继续崩塌。
在这样的前提下，对于想进行资产配置的群体而言，比起快，如今他们更追求稳。比起几年前快进快出的短炒，他们更愿意长持。
实际上，在这一轮政策加码之前，有一类资产已经在深圳悄然翻红——公寓产品。
市场还处于寒冬之时，公寓却迎来春天，有项目两年卖掉2000多套，比网红住宅盘还火；投资机构也开始物色合适标的，准备统一装修后出租。
公寓产品的翻红，跟以往的逻辑也有些许不同。
前几年，深圳公寓产品卖得好，主要是住宅热销的带动作用；这两年，公寓的爆发却不是因为住宅产品，而是自身的租金回报率足够高。
当下，普通人的投资渠道并不多，常见的大致有4类：银行定存、国债、股票和房产。
银行定存不用说了，国有大行今年两度下调存款利率，5年期定存利率下调至1.55%；去年有人还嫌弃2.8%的大额存单利率太低，今年已经降到1.9%。
国债利率比定存稍高，2024年第六期储蓄国债期限5年，票面年利率2.3%。
但如果想追求更高收益，回报率能超过3%甚至超过4%的，除了高股息率股票外，就只有优质公寓。
前者年收益率甚至可达10%，但风险也高，这些年在股市里痛哭的人，想必你也见不少了。
想在收益和风险之间取得平衡，优质公寓，反而从上述4种投资渠道中脱颖而出。
另一方面，由于总价更低，同区位同品质的小面积物业，租金回报率普遍高于大面积物业；同时，由于购置成本更低，租金回报率也普遍高于同区位的住宅。
这也就解释了，为什么有公寓项目能卖掉2000多套，2022-2024年上半年都坐稳深圳公寓销售No.1的宝座。
或许你会好奇——这个项目，是位于龙岗的地铁口物业御景荟都。
实探御景荟都
片区唯一、地铁口68万㎡综合体
看到御景荟都的备案数据时，不是不好奇这个项目卖得如此好的原因。
当实探项目和周边情况后，又觉得这个结果理所当然。
从岗厦北搭乘地铁14号线，10站直达南约站，全程约36分钟，从E出口走到小区门口，大约300米（百度地图测距）。
现场所见，御景荟都已是准现房的状态，约8万㎡园林已实景呈现，约10万㎡商业正动工建设。
▲御景荟都实景图
根据规划，御景荟都项目分三期开发，总建面约68万㎡，是集公寓、商业、写字楼、酒店等多元业态于一体的商业综合体，也是目前片区唯一的大体量综合体项目。
在售的一期规划有公寓和办公产品，体量约10万㎡的集中式商业则在二期，据官微@御景荟都11月4日宣布，商业已正式进入实质性施工阶段，未来计划由京基自持运营。
▲图源： 项目官微@御景荟都
京基在商业领域的运营能力毋庸置疑，KK MALL、KK ONE、KK TIME，以及沙井百纳广场、南山百纳广场，一再验证其在商业板块的游刃有余。
实打实的丰富配套之外，项目能连续2年成为公寓销冠，还是因为总价和租金足够吸引。
御景荟都主推建面约32-76㎡精妆公寓/灵动空间，总价约59万起。
这是什么概念呢？
59万，目前可能是光明一套三房的两成首付，在御景荟都却差不多可以全款买下一套小户型。
由于总价足够低，只要租金不拉垮，收益至少能跑赢银行定存和国债。
参考项目周边公寓的租金情况，由于楼层的高低和朝向不同，约30㎡左右的一居室可以租到2200-3000元/月。
按59万的总价、租金2200-3000元来估算，未来御景荟都的租金回报率可达4.47%-6.1%。
▲图源：贝壳找房 | 截图于2024.11.28
如果追求更大面积和更舒适的空间体验，还有约60-76㎡的产品可选，其中，76㎡总价155万起。
差不多的面积段，参考周边在租的房源，租金可达4200元/月；按155万、月租4200元来计算，租金回报率也能达到3.25%。
▲图源： 贝壳找房 | 截图于2024.11.28
而御景荟都比周边公寓更靠近地铁和商业，楼龄更新，租金也大概率可以更高。
“不少客户都是买来以出租为主。”项目销售说。
据他透露，很多客户都是一次性付款，有不少香港客户，甚至还有潮汕客户认购半层，用来出租养老。
还有机构扫货式地拿下好几层。
在售楼处等电梯时，我还遇到一位中年女士向销售咨询，言辞间她透露出准备给刚出来工作的孩子买一套，这里离他公司近，即便以后换工作了，不住也可以出租。
在社交平台上，也看到很多准业主们的分享帖，除了用于出租外，有的准业主就住在附近，买一套给公婆住，既是“一碗汤”的距离，又能保有自己小家庭的空间；也有准业主坦言，不想再搬家了，与其租房子，不如趁价格合适，买一套属于自己的小房子。
往西是大学园、往东往南是产业圈
人才涌入，打开片区天花板
无论出租还是自住，要考虑的从来不只是眼前的一亩三分地，同样要看得更长远。
退一万步来讲，哪天不想自住了，也知道潜在租客在哪里，他们能承受怎样的租金水平。
这取决于产业和人才的引入和升级，它们成就一座城，也成就一个片区，南山粤海就是最有力的例子，有高校、有科创产业园区、有持续的人才流入，也一直跑在深圳最前面。
实际上，御景荟都周边的配置，和粤海很相似。
项目往西是龙岗国际大学园。
2014年深圳国际大学园建设序幕拉开，行至今日，香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学等3所高校已建成，并拥有3所诺贝尔奖科学家实验室、2家深圳市十大基础研究机构，未来还有更多高校落地，如香港中文大学（深圳）医学院、深圳音乐学院已完成选址。
根据规划，至国际大学园正式建成，至少引进10万名创新创业高端人才，成为龙岗的创新中心。
项目往南，是比亚迪宝龙园区、比亚迪储能产业园项目和宝龙生物药创新发展先导区，往东则是宝龙智造园、专精特新产业园、比亚迪全球研发中心等园区。
▲御景荟都南面
▲御景荟都东面
比亚迪宝龙园区和总投资约300亿的宝龙生物药创新发展先导区，就在御景荟都对面，其中，宝龙生物药创新发展先导区一期的深圳湾生物生态谷已封顶，预计今年底投用。
官方透露，目前已有10余家专精特新企业已签约落户先导区，建成后将引进企业超300家，年产值超400亿，成为深圳实现生物医药产业弯道超车的主阵地。
项目往东约5.6公里（直线距离），比亚迪全球研发中心已动工建设，计划投资200亿元，预计建成后将新增约6万个研发岗位。
御景荟都就这样被大学园和产业圈包围，从高校科研、到成果落地转化，形成完整的产学研闭环。
而高素质人才的持续进驻，不仅协助片区打开天花板，还带来更多租住需求，长期来看还将改变这个片区的风貌、气质和调性。
大家都仰望南山粤海，殊不知，这里也有潜力成为下一个粤海呢？
回到最后。
我们曾经习惯于中国经济和楼市的高歌猛进，以至于这几年的变化令大家不知所措。
好在，最坏的时候已经过去。
再次站到新周期的起点，稳是底线。
为自己的生活和更长远的未来做准备，御景荟都，是一个不错的标的，已有2000+批准业主做出了选择。
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