谁是普陀最落寞的板块？
这就是我们今天故事的主角——真光：
真光板块示意图
真光在普陀的发展中非常落寞，跟周边板块比地位非常式微，几乎成了被遗忘的角落。
真光东部是真如城市副中心，头顶全区最亮的光环；
北部是普陀倾力打造的桃浦智创城，正在崛起成为普陀经济增长的新引擎；
东北部的万里是上海早期四大居住示范区，上海西站TOD正如火如荼建设中；
南部的长征拥有百联中环购物中心和真北市级商圈，还有豪宅，定位都很高。
甘泉宜川再不济，也是全区唯一的三甲医院所在地，每个板块都有自己鲜明的IP。
唯独真光要啥没啥、资源匮乏，在普陀发展中的站位不显，被周边众多兄弟板块踩在了脚下。
这背后，有着历史的渊源，造就了真光今天的尴尬境地。
真光曾隶属于嘉定郊区，资源积累本身就薄弱。
划给普陀后，真光只是简单地建设一些动迁房，承担的是普陀最底层的职能。
加之高架与铁路的阻隔，普陀的市政配套资源难以触及，使得这里依旧保持着一种郊区感：
真光板块的路面交通相对闭塞。
通往市区的大路桃浦路、曹安公路红绿灯多，经常堵车。
要不是14号线穿过这里，真光或许还是那么默默无闻，继续埋没在破大区中。
真光与嘉定江桥、丰庄接壤，这片城市的边角之地，俨然成了硬性设施的聚集地。
比如垃圾焚烧厂和高压线，大大降低了真光的宜居属性，饱受很多居民诟病。
江桥垃圾焚烧厂即上海环城再生能源有限公司所在地，其焚烧炉在夜空中依旧清晰可辨。
垃圾清运大卡车每天都穿梭这里卸货：
从真光板块的嘉美绿地、双河绿地游园经过的高压线非常大煞风景：
这些高压线是从真如变电站发出的，一直延伸到江桥、安亭，整个上海西北走廊都在其辐射之下。
连真如发展这么多年都没有解决高压线入地的问题，更别说真光和江桥了。
真光这个板块一言难尽。
真光板块定位低，二手房产品在市场中的站位更低。
这个板块就没有什么好的产品，以老破小为主，市场竞争力非常有限。
真光新村与清涧街坊，这两大“老破小”阵营，几乎快垄断了整个板块的产品线。
真光新村总共10个小区，清涧有8个街坊，片区的老破小挂牌量非常大。
而且大家的成交价都集中在4.1-4.5万元/m²的区间，产品和价格都面临同质化竞争。
那么真光的老破小在市场上到底是什么样的站位呢？能不能买呢？
在上海，“老破小”房源的价值通常取决于三大因素：XQ、地段和产业支撑。
可惜的是，真光的“老破小”在这三方面都没有优势，市场竞争力自然不足。
真光老破小XQ缺失了，板块内没有好学校，否则产品也不会卖这个价。
普陀能卖上价的老破小集中在长风板块，拥有华师大XQ的加持。
比如华师大三村高达8万元/m²，插上XQ的翅膀老破小卖了个好价钱。
真光处在中外环之间，地段虽不算偏远。
但跟普陀内环旁的曹杨和光新比，其地段优势就黯然失色了。
曹杨和光新的位置非常好，两站地铁就到CAZ，享有更优质的生活和产业配套。
而它们的老破小成交价格却并未与真光拉开太大的差距。
比如曹杨三村成交均价在5万元/m²，而光新板块的管弄五六街坊成交均价在4.6万元/m²。
我们再跟下游的丰庄比，真光老破小更加没有性价比了。
丰庄的地段与真光差不多，老破小更加亲民，完全挤压了真光老破小的市场空间。
比如丰庄十二街坊成交价仅3.5-3.9万元/m²。
乘坐13号线进城和14号线进城的速度差不多，真光老破小的光芒在对比之下愈发黯淡了。
再看田林的老破小，拥有真光所缺乏的产业支撑，居民不用跑多远，就能在家门口上班。
这个锅仍然要甩给真如。
真光隔壁就是真如城市副中心，在本世纪初就开始规划了，与徐家汇同时起步。
如今虽然真如的商办建起来了，但迟到了20年，完全错过了资源导入的黄金期。
徐家汇的产业甩开真如一条街，两者拉开了巨大的差距。
不止如此，抓住改革开放的机会，徐汇还发展了漕河泾产业区。
这让夹在徐家汇和漕河泾中间的田林老破小非常吃香，成了上海老破小的标杆。
要地段有地段，要产业有产业，要XQ有XQ，田林成了上海老破小之王。
反观普陀，真如副城、桃浦智创城这些产业区的发展总是慢半拍，错过了改革开放所有的机遇。
所以缺乏诸多要素支撑后的真光老破小，市场竞争力十分有限。
对于购房者而言，除非价格优势足够明显，否则并不推荐入手。
当然真光板块不只有老破小，还有一些老式的商品房和动迁房。
但也是面临很多问题，产品放在市场上同样竞争力有限、落寞到被抛弃的地步了。
板块为数不多的几个商品房房龄都在20年以上了，如海普苑、中鼎豪园、上海家园等。
这些老式商品房户型面积设计都是偏大，一一沦为了老破大，被改善客群抛弃了。
比如海普苑两房面积在97-117m²，总价在700万左右，是典型的老破大，换手率低至1.8%。
中鼎豪园两房在96-108m²，总价在600万上下，市场流通性也很低，换手率仅5%。
没人买这些老破大，也在于下游的江桥次新房更加便宜，而且品质做得更好，跟上了时代发展。
江桥的次新商品房狠狠地分流了真光。
比如龙湖天璞雅筑，户型漂亮、价格美丽，比买真光的老破大好多了。
龙湖天璞雅筑100m²做成了三房两卫，南北通透，受到了大多数刚需家庭的青睐。
真光板块2000年以后建的房子除了老式商品房外，就是一些大体量的动迁房了。
真光的动迁房再次受到了下游丰庄和江桥的狙击，优势大大减弱。
板块西部是2001-2008年陆续建设的超大动迁社区阳光威尼斯。
阳光威尼斯总共有4期，住户体量很大，挂牌房源也多，成交价在4.8万元/m²左右。
不过一路之隔就是丰庄板块的金鼎香樟苑，房龄更新在2012年，成交价格差不多。
只要地铁多坐两站，就来到了价格更实惠的嘉定动迁基地江桥。
江桥2012年的动迁房中星海上名豪苑（四期）成交价仅4.1-4.5万元/m²，比阳光威尼斯便宜。
可以说，不管是老破小还是老破大，真光都承载不了市场的需求，被狠狠抛弃了。
真光没有好产品，来自市区的购买力只能从14号线或13号线继续往下坐。
穿过真光去往丰庄和江桥去买替代的产品。
真光的土地全部开发殆尽，未来几乎没有升级的空间。
城市界面老旧，普陀也没有能力在这里做城市更新，把发展精力放到了周边区域。
这决定了真光的二手房产品在后期不会更新迭代，市场会越来越落寞，上限已到。
虽然真光板块有各种不好，但未来也不是没有一点改善的希望。
如果真如的产业再加一把劲，真光把配套和环境做好，或许就能蜕变，向田林看齐。
桃浦智创城和真光仅一铁之隔，一旦它蓄势待发，真光可能就被照亮了。
另外嘉定在14号线的尽头正在搞一城（上海临港嘉定科技城）、一区（北虹之星）的规划。
其中上海临港嘉定科技城规划了20万方商办，后期会围绕科技创新、商贸流通和咨询服务三大重点行业，大力发展创新经济、总部经济和数字经济。
北虹之星即“上虹桥·城市更新区”，未来将打造成为一个产城融合的北虹桥新型城市样板。
要是江桥的商务区崛起了，那么真光的居民就不用奔波市区，反向通勤到江桥上班成为可能。
同时大中环线26号线的规划也为真光带来了希望：
26号线要是开通了，将在上海西北部打通15、11、14、13和2号线等多条线路之间的联络。
未来从真光坐地铁会通达更多区域，和桃浦智创城、长宁临空示范区的联系也更加紧密了。
也就是说，未来真光板块会吸收到更多产业区的购买力，二手房市场有望被盘活。
未来的真光是否有重见辉煌的那一天？让我们拭目以待！
虽然真光未来的愿望很美好，但目前距离实现还很遥远。
当下的真光依然是普陀最落寞的板块，产品有各种各样的问题，被市场狠狠地抛弃了。
