虽然土地这波行情很热闹，但除了金茂在文教园溢价率23%摘的一宗61亩左右土地外，其他近乎都是以底价在成交。
说明什么？
共性其实非常明显，至少说明房企在限价放开后拿地还是非常克制的，哪怕曲江CCBD、文教园、“高新融合区”这种不愁卖的核心地带，也并没有大幅度溢价拿地。
行情还在继续，近期新城区和灞桥也推出了3宗土地。其中新城区推出1宗住宅商服用地和1宗中小学用地，占地约147.7亩，而灞桥区推出1宗住宅商服用地，约118.994亩。
值得一提的是，灞桥这宗土地从2022年至今已经遭遇过两次“流拍”，此次地块的起拍价已经从14.87亿元降至为12.217亿元！
土地具体信息如下：
| 新城区
地籍编号XC3-3-22、XC3-3-21，位于新城区华清西路以南、东站路以东、兴工东路以北、公园北路以西。
其中XC3-3-22地块为住宅商服用地，占地约112.499亩（住宅约109.799亩+商服约2.7亩），容积率2.8，绿化率35%,建筑密度20%，建筑高度80米。
XC3-3-21地块为中小学用地，占地约35.201亩，容积率1.2，绿化率35%,建筑密度25%，建筑高度24米。
此外，XC3-3-22地块需配建约650㎡社区配套用房、450㎡养老服务用房、4004㎡幼儿园、668㎡文化活动站、700㎡社区服务站等；
而中小学用地的XC3-3-21宗地，需要建设公办初中1所，办学规模24个班。
重点是学校需要和首期建设的住宅小区同步建设！
虽然这宗土地分为2个地块，但是是一起出让的。根据官网显示，宗地的起始价为12.275亿元，竞买保证金为24600万元，增价幅度1000万元，网上挂牌期限为12月19日至2025年1月2日。
如果按起始价和宅地容积率2.8来反推计算，楼面价大概在4400元/㎡。
短评：
从位置来看，这宗土地北临华清东路辅路，南临兴工东路，东侧距离幸福林带1公里左右。
交通方面的话，虽然西侧有地铁3号线，但是距离胡家庙和石家街两个站点都不近，差不多都在1.5公里，而东侧的地铁8号线最近的站点也在2公里左右。
至于土地的价格，我们可以参考10月在这宗出让土地的西侧成交的一宗约35.298亩的土地，这宗土地的地籍编号为XC3-3-2-13，也是住宅、商服共用宗，容积率约2.8。
当时是西安市幸福路地区开发建设有限公司以成交土地总价36680万元，成交土地单价1039万元/亩，楼面价约5567元/㎡摘得。
所以综合来看，这则土地大概率不会出现什么“水花”，或会以底价成交。
|灞桥区
地籍编号BQ2-19-112，位于灞桥区柳莺路以北，柳烟路以西，占地约118.994亩。容积率2.5，绿化率40%，绿化率20%，建筑高度80米。
根据官网显示，宗地的起始价为12.217亿元，竞买保证金为24500万元，增价幅度1000万元，网上挂牌期限为12月18日至12月31日。
如果按起始价来反推计算，楼面价大概约6160元/㎡。
短评：
从大环境来看，宗地所属城东纺织城板块，地块优势是周边的教育资源比较丰富，像灞桥第九幼儿园，灞桥区第六小学，铁一中滨河学校等等。此外，东侧200米左右就是灞河生态公园。
但是！劣势也是显而易见，其一就是靠近西安绕城高速，噪音相对有影响；其二就是距离地铁1号、9号线纺织城站点还是有距离的。
而且整体板块界面一般，这个抗性对房企来说还是客观存在的。
整体来说，这宗土地出让过程确实比较坎坷，此前在2022年以及2023年都遭遇了流拍，原因是未存在有效报价，所以导致宗地流拍。
当时BQ2-19-112地块起拍价为14.87亿元，现在调整为12.217亿元，楼面价也从7498元/㎡下降至约6160元/㎡。
虽然这个折扣没有“打骨折”，但也算是“降价打折”了...
那这次会不会成功出让？可以期待一下了。
