(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
陈某兰向法院提出诉讼请求：1. 判令解除陈某兰与韩某玲、张某辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2. 判令韩某玲、张某辉返还陈某兰支付的定金 80000 元；3. 判令韩某玲、张某辉赔偿陈某兰损失 75000 元；4. 判令韩某玲、张某辉支付违约金 400000 元；5. 判令韩某玲、张某辉承担本案诉讼费用。
陈某兰与韩某玲、张某辉于2022 年 3 月 10 日签订了《买卖定金协议书》，约定由陈某兰以 580 万元的总价，购买张某辉名下的位于北京市东城区二号楼房屋（以下简称涉案房屋），当天陈某兰以转账的形式向张某辉支付了 8 万元购房定金。次日，陈某兰与韩某玲、张某辉签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，韩某玲、张某辉承诺该住房无抵押、系家庭唯一住房，如在房屋交易交税时发现该房屋不是甲方家庭唯一住房，造成增加的税费由韩某玲、张某辉承担。
除定金以外的剩余房款中，380 万元作为首付款由陈某兰直接支付、180 万元以银行贷款的形式完成支付、4 万元物业交割保证金、4 万元户籍迁出保证金。
此外，《补充协议》中特殊约定，经各方同意由于韩某玲、张某辉个人原因，在办理房屋网签之前，房屋应当由张某辉名下转移登记至韩某玲名下，并由韩某玲作为最终的房屋出售人与陈某兰办理后续的房屋买卖手续。之所以这样约定，是因为韩某玲、张某辉系夫妻关系，为了达到涉案房屋在出售给陈某兰时满足“满五唯一”的条件，因此韩某玲、张某辉需要办理离婚手续，并将房屋转移登记至韩某玲名下，以达到韩某玲单身且名下只有一套房屋的目的。
双方的签署交易系通过Z 公司撮合而成，为此三方于 2022 年 3 月 11 日签订了《居间服务合同》，按照约定，韩某玲、张某辉应当在签订合同后的 150 个自然日内（2022 年 8 月 8 日之前）配合陈某兰办理房屋的产权变更登记手续，但第一步是韩某玲、张某辉之间应当在网签之前将房屋转移登记至韩某玲个人名下。但签订合同后韩某玲、张某辉没有任何动静，反而通过 Z 公司间接表达了不想履约的意思，直至 2022 年 6 月 15 日，在 Z 公司组织的面谈中张某辉明确表示自己不想离婚，因此房子没法卖了，自己对不住陈某兰。
为此张某辉提出的解决方案是自己退还8 万元定金，7.5 万元中介费由陈某兰与其各承担一半，双方未达成一致。陈某兰向韩某玲、张某辉购买涉案房屋的原因，是希望自己的儿子未来能够在涉案房屋所在学区登记入学，且陈某兰只有将自己位于北京市朝阳区的房屋出售后才能凑齐应当向韩某玲、张某辉支付的首付款，同时陈某兰和自己的配偶为了更顺利的出售房屋，二人也办理了离婚手续并由陈某兰本人以“满五唯一”的条件对外出售房屋。
2022 年 4 月 15 日，陈某兰与案外人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，就出售房屋达成一致。截至目前该房屋已经转移登记至买受人名下。陈某兰与韩某玲、张某辉签订的合同合法有效，但合同签订后韩某玲、张某辉明确向陈某兰表达了不再继续履行合同的意思，且其提出的解决方案完全无法弥补因其违约行为给陈某兰造成的损失，故诉至法院。
二、原告诉称
陈某兰称，因购房用于子女入学且需出售自有房屋筹集首付款而签订合同，但韩某玲、张某辉违约拒绝继续履行，导致其遭受损失，要求解除合同、返还定金、赔偿损失并支付违约金。
三、被告辩称
韩某玲、张某辉辩称，签房屋买卖合同时本是正常出售，但陈某兰为了避税，让韩某玲、张某辉办理离婚手续，使涉案房屋符合满五唯一条件。在双方沟通过程中，陈某兰发出了解除通知，后再联系陈某兰，她就不接电话了，故导致本案诉讼。陈某兰没有提交证据证明损失，主张违约责任过高，不同意陈某兰的诉讼请求。
Z 公司述称，双方签署合同后，Z 公司一直要求韩某玲、张某辉履行合同，但是韩某玲、张某辉在履行上出现困难，6 月 15 日三方见面协商此事时张某辉表示因为家庭原因无法继续履行，也对此表示了歉意，陈某兰主张赔付，韩某玲、张某辉没有同意陈某兰的方案。韩某玲、张某辉承诺涉案房屋符合满五唯一条件，但涉案房屋不符合满五唯一条件，税费过高。
四、法院查明
1. 2022 年 3 月 10 日，张某辉作为甲方（出售人），与陈某兰作为乙方（购买人）、Z 公司作为丙方（居间方）签订《买卖定金协议书》，约定：就甲方出售涉案房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议；涉案房屋产权人：张某辉；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属情况、设备、装修等情况进行了解，确认以 580 万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计 8 万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；甲乙双方应于签署本协议后 1 个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费 75000 元整。在该协议 Z 公司落款处，签合同时由 Z 公司经办人李某鹏手写“甲方配合房屋满五年且唯一”字样。
2. 同日，陈某兰向张某辉转账支付购房定金 8 万元，张某辉向陈某兰出具收据。
3. 2022 年 3 月 11 日，陈某兰作为买受方（乙方），与张某辉、韩某玲作为出售方（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方所售涉案房屋是甲方家庭唯一住房，甲方购房时间满五年；甲方和乙方通过 Z 公司居间介绍成交；房屋成交价格为 385 万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价 195 万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人，买受人向出卖人支付定金 8 万元；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担；如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担；……如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于 5 个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的 20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。
4. 同日，陈某兰作为乙方（买受方），与张某辉、韩某玲作为甲方（出卖方）、Z 公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋成交价格 385 万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价 195 万元，总计为 580 万元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价不含税；乙方于 2022 年 3 月 10 日向甲方支付定金 8 万元；乙方于产权转移登记手续办理前 1 日向甲方支付首付款 380 万元；剩余房款 180 万元乙方以银行贷款的方式支付给甲方；甲方应在签署本协议后 135 个自然日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于 2022 年 7 月 24 日前）将其原贷款一次性还清；……
5. 同日，陈某兰作为乙方（购买方），与张某辉、韩某玲作为甲方（出售方）、Z 公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，……同日，陈某兰向 Z 公司支付信息服务费 75000 元。
6. 2022 年 6 月 15 日，陈某兰指派其前夫王某晨与张某辉，在 Z 公司的工作人员主持下，就涉案房屋购买问题进行面谈，谈话中张某辉称没有办法配合使得涉案房屋符合“唯一”条件，要求王某晨“再选个房子”；……双方在 Z 公司工作人员调解下，未达成和解意见。Z 公司认可录音，韩某玲、张某辉不认可录音真实性。
7. 陈某兰称，为购买涉案房屋筹资，其于 2022 年 4 月 15 日将其名下位于朝阳区的房屋出售，且为使该房屋满足“满五唯一”条件，于 2022 年 5 月 10 日与配偶王某晨办理了离婚登记手续，为此陈某兰提供房屋买卖合同与离婚证佐证。
8. 陈某兰提交短信截图称其于 2022 年 6 月 20 日发送短信告知解除合同，并主张其委托律师向张某辉于 2022 年 7 月 10 日发送书面解除通知，但被拒收。
五、裁判结果
1. 确认陈某兰与张某辉、韩某玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；
2. 确认陈某兰与张某辉、韩某玲、北京 Z 公司签订的《补充协议》解除；
3. 张某辉、韩某玲于本判决生效之日起七日内退还陈某兰定金 80000 元，并支付陈某兰违约金 300000 元；
4. 驳回陈某兰的其他诉讼请求。
六、律师案件分析
1. 合同效力与违约认定
- 陈某兰与韩某玲、张某辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及相关《补充协议》系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方均有义务依约履行。韩某玲、张某辉作为房屋出售方，依据合同约定应保证涉案房屋在缴税时符合“满五唯一”条件，然而实际情况并非如此。并且从面谈录音可知，张某辉明确拒绝继续出售房屋，也不愿承担因房屋不满足“满五唯一”条件而增加的税费以继续履行合同，此行为已构成根本违约，理应承担违约责任。尽管韩某玲、张某辉对该面谈录音不予认可，但结合 Z 公司的陈述、各方庭审表述以及全案证据来看，该面谈录音所反映的事实具有高度盖然性，而韩某玲、张某辉又未能提供反驳证据，故其异议不应被采纳。
2. 合同解除时间确定
- 由于韩某玲、张某辉拒绝出售涉案房屋，陈某兰依法享有合同解除权。虽陈某兰称已向韩某玲、张某辉有效送达解除通知，但所提供证据并不充分。在此情形下，法院依据相关法律规定及案件实际情况，确定《北京市存量房屋买卖合同》最后一方当事人韩某玲收到本案起诉状之日，即 2022 年 10 月 25 日，为合同解除之日；确认《补充协议》最后一方 Z 公司收到本案起诉状之日，即 2023 年 2 月 10 日，为协议解除之日。
3. 违约责任承担与损失赔偿
- 合同解除后，韩某玲、张某辉应退还陈某兰定金 8 万元。依据《补充协议》约定，韩某玲、张某辉拒绝出售房屋需向陈某兰支付房屋总价款 20%的违约金，同时 Z 公司收取的 75000 元费用也应由韩某玲、张某辉赔付给陈某兰。但考虑到本案合同签订的背景、双方履行合同的实际情况以及陈某兰的具体损失，法院经综合权衡后依法酌情将违约金降低至 30 万元。在韩某玲、张某辉支付该违约金后，已足以弥补陈某兰所遭受的损失，因此对于陈某兰要求韩某玲、张某辉赔付居间服务费 75000 元的诉讼请求，法院不再予以支持。
七、案件启示
1. 合同条款明确性与风险防范
- 在房屋买卖交易中，合同条款的明确性至关重要。买卖双方应在合同中详细约定房屋的各项情况，如是否满五唯一、税费承担方式、产权变更登记的时间及流程、违约责任等。对于可能影响交易的特殊情况，如本案中为满足房屋满五唯一条件而进行的夫妻间房屋转移登记及离婚等安排，更要明确各方的权利义务和责任后果。若合同条款清晰明确，在出现纠纷时，守约方就能更有力地维护自己的权益，违约方也难以逃避责任。例如，若在合同中对出售方不能满足满五唯一条件的违约责任有更细致的规定，陈某兰在本案中的维权可能会更加顺利。
2. 证据收集与保存意识
- 无论是合同签订过程中的文件、付款凭证，还是合同履行过程中的沟通记录、面谈录音等，都可能成为日后解决纠纷的关键证据。在本案中，面谈录音虽遭到被告质疑，但因其具有较高的可信度而被法院采信，成为认定被告违约的重要依据。同时，像 Z 公司的陈述等也在案件审理中起到了辅助证明的作用。因此，当事人在房屋买卖交易过程中，应养成收集和保存证据的良好习惯，以便在纠纷发生时能够充分举证，维护自己的合法权益。
3. 合理规划与风险评估
- 购房者在进行房产交易时，应充分考虑自身的经济状况、购房目的以及交易过程中可能出现的风险，并进行合理规划。如陈某兰为购买涉案房屋而出售自有房屋并办理离婚手续，虽为满足购房条件，但也使自己在交易失败后面临较大的困境。在购房前，应全面评估出售方的履约能力和诚信状况，以及可能影响交易的各种因素，如房屋产权状况、政策变化等，避免因过度追求某一购房条件而忽视潜在风险，从而陷入被动局面。
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