内容摘要：青浦区徐泾镇振泾路北侧A1d-09地块拟以协议出让方式出让，为办公楼和商业用地，地块面积约22亩，隶属于虹桥商务区徐泾镇老集镇“城中村”改造项目。附片区10项公建配套项目时间表。
昨天（11月28日），《上海市青浦区国有建设用地使用权协议出让信息公示》（沪青协信示字（2024）第6号）发布。
经上海市青浦区人民政府批准，青浦拟以协议方式出让1幅国有土地使用权。
该地块为青浦区徐泾镇振泾路北侧A1d-09地块，是徐泾镇老集镇“城中村”改造项目地块之一。大板块上，隶属于虹桥商务区青浦片区。
振泾路北侧A1d-09地块位于振泾路、徐泰路东北，地块四至为东至华徐公路，南至振泾路，西至徐泰路，北至徐孝路。土地级别为七级，地块面积为1.49公顷（约22亩），容积率3.0（片区控规显示建筑高度为60米）。土地用途为办公楼和商业用地，出让年限为办公楼50年，商业用地40年。
本次拟出让价格尚未公布。
1、其他土地、规划建设条件：
（1）停车位方面，将按停车场库规范中三类区域的标准执行，地面停车位数量不得超过总配建停车位数量的15%，并应进一步征询交通部门意见。
（2）地块内应设置不少于办公计容面积1%（不少于500平方米）的体育设施以及不少于办公计容面积1%（不少于500平方米）的会务中心，独立设置或结合建筑集中设置。
（3）商务办公建筑单体占地面积不小于1000平方米，商务办公单间（套）的最小分隔面积不少于300平方米（指隔墙围合的建筑面积，不含分摊部分的面积）；商业建筑的分隔面积在150平方米以上的比例应不小于商业建筑面积的80%（地上及地下的商业应分别满足该要求，不含酒店），单间商业开间不得小于6米。商业、商务办公建筑必须按层集中设置卫生设备、茶水间等公共设施，单间式办公内部不得单独预留上、下水及燃气管道井空间，不得设置阳台、露台、设备平台等住宅相关功能，外立面不得设置空调外挂机隔板、结构板等设施。
2、自持物业要求：
（1）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于80%（计17823.96平方米以上）的商业物业不少于20年；
（2）受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于40%（计8911.98平方米以上）的办公物业不少于20年；
3、公建配套管理要求：
公示显示，徐泾老集镇“城中村”改造10项公建配套均要求预计在2025年9月竣工（项目地块详见附图），具体如下：
（1）A6a-04公共绿地用地面积7.63亩，已于2024年6月开工，预计2025年9月竣工。
（2）A6a-05公共绿地用地面积6.75亩，已于2024年6月开工。预计2025年9月竣工。
（3）A6e-08公共绿地及A6e-07广场用地面积49.9亩，已于2023年12月开工，预计2025年9月竣工。
（4）振泾路（京华路-华徐公路）用地面积14.7亩，总长450米，已于2024年5月开工，预计2025年9月竣工。
（5）A1a-10公共绿地用地面积5.75亩，已于2024年9月前开工，2025年9月竣工。
（6）A1b-10公共绿地用地面积7.4亩，已于2024年9月前开工，预计2025年9月竣工。
（7）A7b-11公共绿地用地面积4.23亩，预计2024年12月前开工，2025年9月竣工。
（8）A1d-10公共绿地用地面积7.87亩，预计2024年12月前开工，2025年9月竣工。
（9）A1e-11公共绿地用地面积48.26亩，预计2024年12月前开工，预计2025年9月竣工。
（10）养老院（A6b-02）用地面积17.72亩，预计2024年12月前开工，预计2025年9月前竣工。
上述公建配套项目需在本合同项下商办建筑面积可售部分预售前完成竣工验收交付（因政府原因造成公建配套竣工验收交付延误的除外）。
振泾路北侧A1d-09地块是徐泾镇老集镇“城中村”改造项目计划出让的第三幅商业服务业和商务办公综合用地。此前已出让了两幅地块：
2020年7月，徐泾镇徐孝路南侧A6d-06a地块以公开招拍挂方式成功出让，成交价为6062.0万元；，出让面积2619.7平方米，容积率2.6，成交楼面价为8900元/平方米。
2020年10月，徐泾镇育才路北侧A2a-04b地块同样以公开招拍挂方式出让，成交价为13079.0万元（约1.3亿元）。出让面积5878.2平方米，容积率2.5，成交楼面价同为8900元/平方米。
上述两幅地块竞得人均为上海新徐泾城实业有限公司。
另外，本次拟协议出让的振泾路北侧A1d-09地块是该城中村项目今年计划协议出让的第二幅建设用地。
今年8月，上海新徐泾城实业有限公司已成功以协议出让方式总价约6.66亿元摘得A1c-09地块，成交楼面价约为28000元/平方米。作为普通商品房用地，这是青浦区近年来首度以协议出让方式供地。
重磅！青浦区近年来首份协议出让普通商品房地块诞生
去年11月，印发的《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见(试行)》通知（下文简称《通知》）“创新城市更新建设用地出让方式”章节指出：
城市更新项目通过收储(收回)再供应方式实施，其中涉及“两旧一村”改造以及风貌保护的，经市人民政府同意， 可采用“协议方式”供地，这就是上述协议供地的法律依据。
但本次公示确定供地方式项也提到了：
公示时限内，若该地块有两个以上意向用地者，我局将采取招拍挂方式出让该宗地土地使用权。
公示时限内，若该地块只有一个意向用地者，我局将按《协议出让国有土地使用权规范》的规定以协议方式出让该宗地土地使用权。
本次公示时限为20日，本公示在2024年12月17日24时截止。
上述表述，看似有采取公开招拍挂方式的可能性。但回顾以往的商业、办公楼地块出让情况，就算是公开招拍挂方式也基本都是一位竞买人。所以从维护出让方式政策的“严肃性”。这类用地，个人支持以协议方式出让。
不出意外，振泾路北侧A1d-09地块最终将以协议方式出让，摘牌人大概率还是上海新徐泾城实业有限公司。根据爱企查信息显示，该公司上海灿辉投资发展有限公司占股90%，其余10%为上海青浦徐泾资产经营管理有限公司。
徐泾老集镇“城中村”地块主要集中于沈海高速、沪青平公路西北，板块上隶属于虹桥商务区；另外，从图面显示沈海高速以东虹桥主城区也涉及一小块。
该项目占地527.8亩，涉及动迁居民1009户，企业25家。是第一轮5个在建“城中村”项目中涉及动迁居民户数最多的。
徐泾老集镇“城中村”地块改造采用了“合作开发”方式，合作单位为灿辉投资、云南俊发。
根据去年青浦区城市更新论坛上消息，徐泾老集镇“城中村”改造项目还规划了二期。
青浦徐泾一住宅地块方案公示，附老集镇“城中村”已开发地块梳理
青浦城市更新16个“城中村”项目（下篇1）
（以上内容解读仅供参考，一切请以官方公示为准。）
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资料：上海市政府
编辑：大青浦房谈
