11月29日合肥土拍还没有拍卖，从曝光出来的报名房企来看，依然还是托底。就在连续好几轮土拍拖的情况下，12月挂地又出来了，而且一次性推出了政务东、省府东以及蜀山老城多宗地块。
对于本轮土地出让，梳理了下亮点和对市场的影响，仅供参考...
NO. 1｜壹
9宗居住地块最高降价1036万/亩
政务东三宗地块
包河区BH202438号地块位于金寨路以东、龙图路以北，面积56.01亩，规划居住、体育、商业混合用地，居住容积率1.6。
包河区BH202439号地块位于金寨路以东、龙图路以南，面积93.81亩，规划居住用地，容积率1.8。
包河区BH202440号地块位于阊水路以北、常青路以东，面积86.66亩，规划居住用地，容积率1.6。
政务东三宗连体地块，从位置来看仅与政务区一路之隔，比今年政务东供应的地块来看更靠近政务区。
与从地价上来看，包河38号地块与包河40号地块居住起拍单价1400万元/亩，而包河39号地块居住起拍价1550万元/亩。而政务东目前的项目中，伟星今年在政务拿了两个项目成交价都在2000万/亩以上，伟星天元地块成交单价2436万元/亩，伟星13号地块成交价2312万元/亩，对比伟星本次土拍地价最高降了1036万/亩，土地成本摊到房价上就是8370元/㎡。
也就是说，如果地块以底价成交的话，相较于伟星天元，同样的配置情况下，拿地开发商理论上还有下调房价8370元/㎡的空间，即便去掉代建成本分摊，大概也约8000元/㎡房价下调空间。
伟星天元是目前政务东备案价格最高的项目，也是打造顶级豪宅配套，从备案的房源价格来看，整体备案价格3.6万/㎡，如果按照同等配置的话，那即便是顶级豪宅，价格也要重回3万/㎡以内。
再来看看政务东其他在售项目，政务东江淮厂三个项目其实地价已经降过一轮了，成交单价都在2000万元/亩以下。安徽意禾地块成交单价1805万元/亩，天阜地块成交单价1752万元/亩，四川邦泰在这三个项目成交价是最高的，1906万元/亩。相比江淮厂三个项目容积率在2.0或2.2而言，本次出让的三宗地块容积率下调了，包河38号地块和40号地块容积率低至1.6，包河39号地块容积率1.8。这样算下来，本次出让地块在楼面价上与江淮厂三个项目相差不大，从这来看，后期这三宗地块上市后新房价格可以参考这三个项目。
目前三个项目中仅天阜壹号已经开盘，从备案的价格来看在2.1-3万/㎡，项目优惠首开低至9折，也就是说实际销售价格在1.8-2.7万/㎡。
政务东另外一个在售项目是保利龙川瑧悦，相比目前政务东几个项目来说，成交价算是较低的，成交单价1680万元/亩，成交楼面价是12600元/㎡，比本次出让的三宗地块起拍楼面价还要低一些。作为合肥首批计容新规后项目，保利龙川瑧悦销售还是不错的，目前一期已经售完，即将加推二期，从备案价格来看，整体备案价格2.5万/㎡，打完折之后大概在2.2万/㎡左右。
随着意禾和四川邦泰项目的入市，政务东板块新房竞争压力越加激烈，从目前几个项目价格来看，折后价格也基本在2.5万/㎡左右，其实这个价格跟去年淝河板块新房差不多了。
库存方面，按照网签备案，目前伟星天元备案24套房源、保利龙川瑧悦备案192套房源、天阜壹号备案了115套房源，再加上伟星13号地块、意禾澄庐、四川邦泰璟和朗月以及六安红达现房项目，政务东目前广义库存大约2327套房源，对于一个小版块来说库存量已经很大了，而且这次政务东三宗地块即便按照120㎡套均面积来算，大概新增1891套房源。
再来看看二手房情况，板块内二手房价格算是比较坚挺的，比如信达天御、天下锦城挂牌价约2.4万/㎡，再往南靠近龙川路高铁都市花园挂牌价格2.2万/㎡，建发雍龙府挂牌价3.5万/㎡，整体板块挂牌价格在2.2-2.7万/㎡，与新房价格相近，保值率较高。
包河老城地块
包河区BH202441号地块位于九华山路以南、万罗山路以东，面积53.62亩，规划居住用地，容积率1.8。属于周谷堆片区城中村改造。
包河区BH202442号地块位于休宁路以南、昭潭路以西，面积25.58亩，规划居住用地，容积率2.5。属于仰光片区城中村改造。
这两宗地块都位于包河老城区，都是城中村改造项目，且是毛坯交付，后期大概率包河城市更新托底。
市场方面，之前包河城市更新在老城区拿了多宗地块，但目前在售新盘较少，主要是滨投置地璟玺和滨投置地珺玺。且是纯改善项目，滨投置地珺玺起步196㎡户型，均价在2.5万/㎡，滨投置地璟玺起步143㎡户型，高层均价2万/㎡，洋房2.5万/㎡。包河老城库存主要集中在城市更新项目，前期出让的城市更新项目，目前只上市了两个项目。二手房方面，包河老城区品质差距较大，部分品质楼盘二手房挂牌价格在2万/㎡，而老破小可能就低至8-9千。
合肥楼市包河区航拍图
省府东地块
包河区BH202443号地块位于紫云路以南、南淝河路以西，面积127.0898亩，规划居住用地，容积率2.2。
该宗地位于滨湖省府东板块，属于义汪片区城中村改造项目，同样实行毛坯交付。之前合肥轨道在省府东连拿5宗地块，从位置来看该地块也位于合肥轨道方兴湖TOD片区开发范围内，大概率也是平台托底。
市场方面，省府东板块目前有两个项目，在售远大九庐，已经备案的房源价格3.6万/㎡，越秀和樾府据说下个月开盘，价格有可能破4万/㎡。库存方面，远大九庐目前备案了105套房源，还剩402套房源，越秀和樾府规划397套房源，再加上合肥轨道拿的5宗地块，预计将有4千多套房源，整个板块库存将有5千套。二手房方面，省府东板块保利和光尘樾挂牌价2.8万/㎡，江山印、招商雍和府挂牌价2.7万/㎡，紫云赋挂牌价3.1万/㎡，整体来看，次新房价格还是比较坚挺。
蜀山三宗地块
蜀山区SS202405号地块位于长江西路以南、西二环路以西，面积92.211亩，规划居住用地，容积率2.0。
蜀山区SS202406号地块位于西二环路以西、天乐路以北，面积54.3394亩，规划居住用地，容积率2.2。
蜀山区SS202407号地块位于甘泉路以东、玉镜路以北，面积61.789亩，规划居住用地，容积率2.0。
蜀山05号地块和06号地块是连体地块，也是一直备受关注的烟厂地块，关注度较高。蜀山07号地块临近四季花海。
蜀山老城区目前主要在售项目晶宫山水拾光和招商天青臻境，都位于董铺湖，烟厂地块地价基本与这两个项目保持差不多，销售方面，招商天青臻境整盘备案价格3万/㎡，从目前的备案来看，还是不错的，整体去化9成。晶宫山水拾光备案价格2.6万/㎡，销售相对差较差，目前已取证356套房源，仅备案了60套房源，不足2成。另外还有人才公寓转商品房在售的鸿博园，价格在1.6万/㎡。
库存方面，蜀山区除了运河新城，广义库存约3000套房源，蜀山城投05地块城市更新项目及今年拿的03号地块，这两个项目库存占了一半。
NO. 2｜贰
12月瑶海三宗地块出让
除了这次9宗地块外，12月6日合肥还有3宗地块将拍卖。
瑶海区YH202410号地块位于瑶海区临泉东路以南、皇甫山路以东，占地面积85.38亩，规划居住用地，容积率不大于2.4，起拍价815万元/亩，起拍楼面价5094元/㎡。
瑶海区YH202411号地块位于瑶海区胜利路以东、站前路以南，占地面积22.7569亩，规划为40年商业用地，容积率≤3.0，起拍价382万元/亩；竞买保证金0.2亿。也就是原新鸿安商城地块拆迁改造项目。
瑶海区YH202412号地块位于瑶海区站前路以南、敬亭山路以西，43.8057亩居住用地，产权为70年，容积率≤2.0，起拍价960万元/亩，竞买保证金1亿。也就是合肥客运中心站地块。
NO. 3｜叁
结语
从近几轮合肥供地来看，即便地价降低也无房企报名拿地，说明在当下合肥市场，开发商还是缺乏信心，主要还是因为目前合肥市场处于调整期。
当前合肥新房虽然数据上呈现上涨，但真实市场是在“以价换量”基础上，这也可以从项目的分销佣金上可以看出来。这些降价地块后期入市，对于新房市场也产生不小的冲击，尤其在一些板块竞争压力已经很大，这些项目的入市在价格上更有优势。
对于购房者来说，这些地块入市不仅可以增加选择性，尤其最近供地的地块位置都是核心区，同时，低地价地块相对来说后期新房价格也相对低，无疑也是在减少购房成本。
