98年房改以来，最近这三年的楼市调整，是前所未有的。
巨大的回撤，让越来越多人感叹，我们似乎正在经历一场前所未有的大变革！
那么今天咱们就一起来聊一聊这场大局变化，以及带来的影响。
01.
楼市回到2016年？
先来看看当前的房价情况：
楼市下跌幅度40%，这不是我瞎掰，高盛那些大佬们早就说了这个预期。
而且从官媒的消息来看，一线城市很多价格已经回到了2016年。
根据每日经济新闻消息：
2021年5月以来，深圳房价进入下行通道，已连续下探三年多，一些外围区域的房价已经跌了40%左右，甚至个别二手房楼盘出现了“腰斩”，很多二手房价格已经回到了2018年的水平。
其实跌去40%，对于很多买了房的人来说，已经够惨了。但是你以为这就结束了吗？一些专家大佬的预期可能比这个更差。
根据金融界消息：
搜狐财经与如是金融研究院院长管清友则认为，一线城市房价已跌至2015年、2016年的水平，目前处于阶段性企稳。但考虑到人口结构的变化，一二线城市房价很难一直保持在这个水平，长远来看，大概率会稳定在2013-2015年水平，以时间换空间缓释楼市风险，去适应人口结构变化。
这可不是闹着玩的，想想看你手头的房子要是真跌了这么多，心里得多不是滋味儿。
而且一线城市向来是房子的风向标，他们的市场如此，其他城市岂不是更惊人？
02.
为啥跌这么狠？
其实，国家这些年为房子也是操碎了心，楼市调控政策一个接一个。
一开始，房价猛涨，所以限购、限贷、加税，招数用尽，就为了让房地产市场冷静点。
结果呢？
一线城市销售数据直接环比下降近40%，直接进入寒冬。
当然，这一轮下跌也跟很多因素有关：
首先，人口红利。
这几年，我国已经进入了人口负增长，实际上早几年前，很多地区就已经人口负增长了，这对房地产的打击力不小。
而且如今城镇化率接近65%，也接近欧美发达国家水平了，意味着未来靠农村人进城支撑高房价，已经很难了。
再加上当前老龄化越来越严重，1963年出生的婴儿潮一代如今已经开始演变成了退休潮，每年超2000万老人退休，他们基本都没有买房需求。
而且预计到2035年，我国老年人口占比甚至可能达到30%，这都预示着买房的需求将会越来越少。
其次，库存量。
到9月末，全国开发商手里的房子加起来代售面积已经达到了7.32亿平方米。
如果按照每套房子90平米来计算，这相当于开发商手上还有800多万套房子等待买家接手。
另外还有很多老百姓手上拿着两套甚至更多房产，这些房子可能起码有20%都是空置的。
所以，全国的空置房面积可以说是大得惊人。
此外，人均住房面积已经赶上了发达国家。
当前，我国人均住房面积已经达到了50平米的水平，再往上走的可能性已经不大了。
再者，老百姓手上也没啥钱接盘了。
以前经济增速大家赚钱比较容易，老百姓手上也有点钱，再加上大家对未来房子的预期比较好，都觉得收入会持续上涨，所以过去大家的买房热情都比较高。
但是如今经历了三年疫情以后，大家手头上都没啥钱了，而且买房的观念也发生了变化，不再认为房子非买不可了。
再加上大家对未来的信心也不足，消费越来越理性了，所以观望的情绪就愈发浓厚，加剧了市场价格的下跌。
03.
未来会跌到哪？该如何应对？
普遍的说法是可能会回到2016年的水平。
但是一些专家大佬预测，长远大概率会稳定在2013-2015年水平。
虽说部分城市价格还比较坚挺，但是趋势已经很明显了。
一线城市和二三线城市估计都逃不过这个“劫”。
所以大家都得有心理准备，手里有多套房的朋友，就需要重新规划一下资产配置，这个时候究竟是该出手还是再等等？都得提前规划。
但是对于我们购房者来说，这个时候就不要跟风了，理性才是最重要的！
这个时候，买房不仅要考虑自己的需求，同时也要衡量自己的经济实力，不要盲目跟风市场节奏，找到适合自己的，才是最好的。
政策方面也需要加大马力，让楼市健康发展，暴涨暴跌都不利于经济稳定。
而且，还得出台更好的措施，关注到人口和城市发展方面。
总之，楼市下行周期已经打开，这个拐点一旦出现，肯定会带来不小的冲击，但是，不管怎么样，我们还得适应这个变化。
而对于咱们购房者来说，千万不要被市场带偏了，一定要理性、理性、更理性！
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