如果要讨论谁是亚太区房地产投资信托基金（REIT）的翘楚，由领展资产管理有限公司（领展）管理的领展房托绝对是一个不能错过的名字。以规模计算，总部位于香港的领展管理着亚洲资产价值最大的REIT；以细分行业观察，主营必需消费品类社区商场的领展房托，常年表现稳健出色，是零售类REIT中的佼佼者，近年更是通过多元化战略拓展了多个海外市场和资产类别。以REIT的核心实力评判，专业、精细、积极有为的管理水平是领展引以为傲的一大竞争力。
自2005年上市以来，领展用扎实的业绩增长取得了来自国际大型机构投资者和香港本地投资者们的青睐。公司虽然经历多轮经济周期，每一年的可分派收入总额都仍保持增长，基金单位价格也节节攀升；纵使此后价格一度随金融市场波动，但作为REIT这种以长期稳定分红为特点的投资工具，公司每年稳健可观的派息表现培养了不少“长情”的股东。
2025年将是领展房托上市20周年，随着业务日趋稳定和成熟，领展如今已进入一个全新的发展阶段，公司近期提出了“REIT+”的概念，朝着成为世界级房地产投资管理平台的愿景抱负坚定迈进。近日，银柿财经就专访了这家亚洲房托基金龙头的舵手——领展集团行政总裁王国龙，解画领展的专业度如何深入日常的经营，又将怎样帮助公司在新的发展阶段，提升投资管理能力，实现从传统的房托基金向“REIT+”的转型进化。
领展资产管理有限公司集团行政总裁王国龙
王国龙于2009年加入领展出任首席财务总监，并于2010年升任行政总裁。会计师出身的他在加入领展前，已是香港颇有成就的银行家。15年来，王国龙和领展的管理团队将公司从一个香港本地的社区商场运营商，打造成为颇具建树的跨国房地产投资管理人。他本人也荣获安永企业家2017中国-香港/澳门地区大奖，以及获选为《哈佛商业评论》2018全球执行长100强，排名80，是榜上少数来自亚洲区企业的CEO，更是亚洲房地产界唯一入选者。
作为集团CEO，王国龙事务繁忙，还要经常长途出差，出国考察国际项目。但在繁重的工作下，他看起来依然精神奕奕。闲暇之余的他也喜欢艺术，钟情雕塑与绘画，并且还常参加各项体育运动。王国龙是一位资深高尔夫球爱好者，对他而言，高尔夫并非只是消遣娱乐，而是能从中学到许多工作和人生的哲理，“领展从事房地产资产管理和投资，很重视策略、耐心和突破困难的韧性，这与打高尔夫有异曲同工之妙，你经常会在球场上遭遇意想不到的状况，必须沉着冷静，灵活应对，一杆一杆，扎实推进。”
近日，领展还与香港高尔夫球公开赛达成合作，支持这项城中历史最悠久的职业体育赛事。从今年起的未来三年内，赛事将冠名为“领展香港高尔夫球公开赛”。王国龙表示，这次与顶级国际体育赛事的合作，彰显了领展作为一家总部位于香港的房地产投资管理公司，既与本地社区有着深厚联系，如今亦已发展成为能把握国际机遇的区域性投资平台。“我们不仅会通过领展在香港、中国内地、以及新加坡的商场向当地社区推广普及高尔夫球运动，并且还将为来自全世界的顶级职业运动员们带来优质的赛事体验，彰显领展的品牌价值与经营实力。”
重视细节，专业度成就人情味
多年来，领展致力发展业务，提升专业管理水平，同时一直践行着“连系好生活”的经营宗旨，优化购物体验，缔造畅旺的营商环境，为社区注入动力。王国龙表示，公司的发展战略涵盖两个方面，一是成为世界级房地产投资和管理平台，二是服务社会，提高社群生活质量，这也是领展实现长期可持续增长的指导理念。
对于房托基金而言，要实现长期可持续的增长，除了有上层的指导框架，底层资产的管理和增值亦不容忽视。领展以存量改造见长，通过“资产提升”（asset enhancement），将旧有资产进行翻新改造，释放其潜在价值。自2005年上市至今，领展单在香港已完成了100个资产提升项目，而自2008/2009财政年度起计算，94%以上的项目实现双位数的投资回报率。
2023年，领展完成了位于广州的天河领展广场资产提升计划的首期工程，通过对收购该项资产前，已经长期空置的大面积百货中心铺位进行重新规划，领展引入了超过60家全新品牌进驻，整体出租率从收购前仅有七成提升至95%，并获得了12%的投资回报率。以公司最新于2024年7月完成的深圳领展中心城地下楼层的翻新为例，通过引入潮流零售和特色餐饮，以及对店铺间隔和面积的重新规划，领展成功填补了上一任租客——法国大型连锁超市家乐福因自身战略改变退出中国市场，而留下的大面积空置铺位。此次改造的投资回报率更是高达近44%，商场的客流和销售额也创出历史新高。
广州天河领展广场完成首期资产优化工程，王国龙（右三）与团队及广州市政府代表出席开幕庆典
虽然经营数字很好地证明了公司的实力，但王国龙解释道，专业的资产管理并不只是单纯大刀阔斧d地改造，对于细节的关注才是赢得信任的关键。“举例而言，香港公屋商场配套的菜场街市大多老旧不堪，地面湿滑，环境阴暗，人流越来越少，摊档空置率越来越高。领展在翻新时，希望为街市带来活力且宜人的形象，因此非常注重设计的不同方面，包括空间、照明、视觉色彩、行动便利程度等。我们还在鱼档旁边增加了一些排水设计，以防积水流向过道令顾客滑倒，甚至会考虑到猪肉档柜面的高度，因为不恰当的设计会令天天挥刀斩肉的店员肩膀受损。”
领展一方面及时响应消费者的需求，另一方面也关注商户的经营表现。王国龙说，商场的营运者与商户是共荣共存，领展会主动收集商户的营运数据，综合评估商户可负担的租用成本，以制定适当的租金水准，并维持健康的租售比。“我们通过详实精细的数据分析提升管理水平，做到在商业运营中兼顾民生，与商户们同甘苦，一起服务社区，商户的生意好了，商场才会有效益。”
王国龙强调，资产管理不仅仅是表面上的改造，而是要考虑到人的实际需求，领展的资产提升项目，初衷是满足大家的日常所需，不仅服务眼前，更是为大家的长远生活考虑。“领展致力将原本只用于消费的商场，打造成人们聚集社交休闲的‘第三空间’。我们不仅是在管理一座商场，更是在构建一个社区。商业的核心是人的连接，人和万事兴。”
多元化战略，构筑坚韧投资组合
领展通过积极有为的资产管理，令主营的香港社区零售商业资产成为公司稳健的基本盘，而多元化战略的实行则是为领展奠定了长远增长的基础。王国龙说，当领展决定进行跨地区、跨资产类别的收购时，市场上不乏质疑的声音，许多人认为公司没有善用资金，或是认为公司“躺”在香港的大本营中已经足够，完全不必冒风险拓展市场。“有些投资者认为领展应保守行事，但管理层是专业人士，制定公司的策略需要未雨绸缪，着眼未来。虽然我们的香港业务表现稳健，但鸡蛋不能放在一个篮子里，为了长期的发展考虑，领展需要走多元化这条路。”
2011年，领展小试牛刀，收购了香港的南丰广场；2015年，公司又收购了香港的一块地皮，后自行开发成为九龙东区优质的甲级写字楼海滨汇，用于自用和出租，也即如今领展的总部所在。这两次收购，是领展首次突破其资产提升改造的业务模式，对并购扩张、拓展非有机增长（inorganic growth）进行的尝试，并且取得了成功。
有了位于香港的经验，2015年，领展正式开启了多元化战略的第一步，首次踏出香港，于北京收购了位于中关村的欧美汇购物中心（现已更名为中关村领展广场）。如今距离领展踏出舒适区开启多元化已过去十年，无论是宏观经济还是行业环境都发生了较大变化，王国龙和他的团队用实打实的业绩，向市场证明了公司十年前力排众议谋求长远，是正确的决定。
从2015年至今，领展陆续在中国内地收购多项资产，至今已拥有六座零售物业，遍及四大一线城市，并且还有一座位于上海的写字楼，以及在长三角和珠三角地区的五个物流仓储基地。王国龙表示，通过进军中国内地，领展不仅得以将香港成熟的资产管理模式复制到新的市场，还开拓了零售地产以外的业务；地域和资产类别的双重拓展，为领展未来向着亚太区市场进一步扩展版图，起到了重要的示范作用。
领展在中国内地的新尝试，还包括在2021年通过以合营方式收购了上海七宝万科广场（现已更名为七宝领展广场）50%的权益，作价人民币27.72亿元，并且在2024年初，斥资人民币23.838亿元，以较资产估值折让26%的价格，完成了对这座地理位置优越的战略性零售商业剩余50%权益的收购，实现全资控股管理。王国龙说，合营让领展有机会探索以半数权益的方式取得收益，善用资产负债表，而最终决定全资收购这座零售物业，能够帮助领展简化决策过程，进一步提升物业价值，以更灵活的方式探讨该项目的未来发展方向，包括引入志同道合的战略合作伙伴等，因此该收购带来的潜在益处，远远高于其交易价格本身。
2024年2月，领展以人民币23.838亿元收购上海七宝万科广场剩余50%股权，后更名为七宝领展广场
2019年末，领展于澳大利亚的悉尼收购了一座甲级写字楼，由此将业务版图拓展至海外。如今，公司在海外的资产，包括位于澳大利亚悉尼和墨尔本的六个写字楼项目及三座零售物业权益；在英国伦敦一栋位于金丝雀码头的优质写字楼，以及位于新加坡的两座优质社区零售商业。领展同时还作为第三方管理人，在新加坡协助当地政府管理另一座社区商场。
虽然这些资产目前仅占领展物业组合管理资产规模的一成左右，但王国龙称，公司中长期会进一步提升海外资产的占比。他表示，地域和资产类别的多元化，能够帮助领展分散风险，增加业绩增长点，令整个投资组合哪怕在不同市场面临不同周期，也能通过多元化和分散化来实现整体效益的稳健平衡，展现出抗逆力，穿越宏观经济的波峰与波谷。
王国龙续称，领展未来将继续有选择性地探索新加坡与澳洲市场的机遇，并且亦在考虑日本市场，但这仍处于早期的阶段，这些市场投资风险相对较低，且流动性充裕。必需消费品类零售与物流将是偏好的板块，但并不排除其他机会。公司将积极探索因价值错配、估值偏低而产生风险调整后回报率（risk-adjusted return）高于市场均值的投资机会。“我们并没有一个预先设定好的交易时间表，而是会保持审慎，只有当出现适合领展、并且非常具有吸引力的机会时才会行动。”
“REIT+”新定位，超越传统再进化
领展在近期刚刚披露2024/2025财年中期业绩的同时，首次提出了要将公司打造成为一个“REIT+”的概念，即超越传统的房托基金，为投资者提供更多机遇，带来更多可能。王国龙将领展“REIT+”的定位特点，总结为既能抵御经济周期的变化，又能实现高于市场平均水平的盈利增长。
王国龙解释道，虽然领展现有投资组合已展现出色的抗逆力，但当前外围环境的不确定性仍带来一定挑战。“「房托+」的定位，展现出领展致力超越传统REIT发展模式的决心，我们希望实现具韧性及多元化的收益，以及开拓新的增长来源，不单为基金单位持有人带来持续及稳定的回报，还能在不同的经济周期中展现其韧性并能缔造长远增长。”
他续说，此前提出的「领展3.0」战略就是实现这一目标的具体方法，包括两个方面：首要是以积极的投资组织者及多元化战略，去提升物业收益的质量及抗逆力，为基金单位持有人带来更佳回报；其次，透过扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，冀能加快业务多元化的步伐，并透过提供管理服务带来费用收入。
为实现这一目标，领展在过去一年厉兵秣马，招募了一批能员干将加入其董事会与高管团队，进一步强化其精干的投资管理团队。2024年8月，领展时任董事会主席聂雅伦（Nicholas Allen），因公司规定的独立非执行董事最长九年任职期限届满而退休，他在任内与王国龙一起，带领公司突破经济环境、社会变化、业务发展等多方面的重重挑战，将领展的发展带上了一个新的高度。如今接任他的，是拥有超过30年国际房地产以及房托基金投资管理经验的欧敦勤（Duncan Owen）。他于2024年3月加入领展出任独立非执行董事，并于同年8月出任董事会主席。
“领展的历任主席以及管理团队们，为公司的发展做出了卓越的贡献，而我也有幸与他们持续交流，分享经验，拓宽视野。”王国龙说，领展能够一路成长至今，并不只是单纯追求财务数据的表现，对社区的人文关怀、对人才的吸纳与发扬，是推动领展前行的基石，“我也非常期待在未来与欧敦勤以及团队们继续携手合作，带领公司向下一阶段的发展方向迈进。”
2024年8月，有逾30年国际房地产投资管理经验的欧敦勤出任领展董事会新主席。左为欧敦勤，右为王国龙
同样在2024年3月加盟领展，并出任集团首席投资总裁的，是在房地产行业拥有超过30年丰富经验及卓越投资往绩的宋俊彦（John Saunders）。他曾任全球规模最大资产管理公司贝莱德的亚太区房地产主管及房地产客户业务全球主管，亦是贝莱德房地产全球执行委员会成员，以及房地产全球投资委员会具投票权成员。他还曾任贝莱德亚洲增值基金系列唯一的投资组合经理，以及贝莱德亚洲核心基金的投资组合经理。
2024年5月，拥有全球房地产及投资行业超过40年经验的包贝利（Barry David Brakey），加入领展的董事会任独立非执行董事。他曾于2008年至 2018年间，担任澳洲主权财富基金Future Fund Management Agency的首任物业主管，协助澳洲政府投资部门成立及管理主权基金的物业投资平台，并建立了横跨亚太地区、美国及欧洲的优质物业投资组合。此外，曾任中国银行（香港）副总裁、拥有超过30年银行与金融服务业经验、并曾为香港证监会及香港金融管理局旗下不同咨询委员会成员的龚杨恩慈，也于同年8月出任领展的独立非执行董事。
王国龙表示，领展一直立足于专业的管理，并且秉持着成为世界级房地产投资者及管理人的企业愿景，而人才的汇集对强化公司专业实力，推动公司实现企业愿景可谓如虎添翼。“新董事与高管的加盟，为领展带来了宝贵的行业经验，进一步增厚了公司的房地产投资管理实力。未来领展将继续坚持审慎、机敏、精准的投资风格，快速适应市场格局的变化，驾驭风险，捕捉机遇，作为亚太区资产管理行业的领军代表，逐渐完成这场‘REIT+’的再进化。”
