北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，如果别墅保值不好，那有钱人为什么都买啊？就算他们钱多不在乎，那中产家庭买别墅的也不少吧，买不起独栋的买联排叠拼，这些也保值不好吗？他们不懂吗？
A：
1、有钱人就是花钱买个高兴不行吗？或者说达到土豪级别后大多数的社交需求都比较大，动不动就得约朋友到家里聚餐开Party，既是联络感情也是宣示地位，这是人家的必需品。再者密谋的时候也是需要气氛的，在老破小里边商量多少亿的阴谋不合适。
2、这其实可以参考汽车，谁都知道大多数豪车的保值并不怎么样，从买到手就迅速贬值，幅度和跌速远超普通代步车。但有钱人必须买啊，这既是享受也是脸面，靠的是这东西来展示自己的身价和社会地位。
比如王思聪据说就卖了好多辆豪车，他懂不懂保值啊？要不咱上门去教育教育他，告诉他一辆豪车能买好几十辆奥拓呢，跟郭德纲似的穿起来当火车开他不狂吗？
另外还有找老婆也一样，谁都知道权贵阶层之间的联姻是最佳经营模式，强强联合，但王思聪专门找网红，他是不懂赚钱保值还是为什么啊？
这种类似的商品多了去了，手表钻石艺术品貂皮手包，甚至是王八汤，你以为人家追求的真的是蛋白质吗？所以还是别拿自己的认知去考量别人的行为吧，你眼中的不理解，或许正是人家考量后的最佳解决方案。
3、联排叠拼也差不多，毕竟北京的限墅令很严格，独栋的不多，所以只要是“别墅类”产品的性质都一样，保值好的极少。
4、中产有的懂有的不懂呗，术业有专攻，挣钱多的未必什么都懂。我勉强也算中产，但对股票一点儿不懂，屡战屡败，稀奇吗？不稀奇呗，不光是股票，我还不懂比特币和文物呢，或者说除了略懂房子之外我什么投资都不懂。
其他家庭也差不多，无论是什么层级的，那面对不懂行的商品就只能被忽悠了。而且就算人家懂行也未必在乎保值，毕竟别墅类的是宣示自己踏入有钱人圈子的必备工具。这还是跟豪车、包包和手表一样，只要让人看到就知道是不是一个圈子的，然后才有可能被接纳或平等交流。
还有一点，别墅在这些年是相对于普宅大盘来说升值慢，但绝大多数也没贬值，这对很多追求稳妥投资的家庭来说也足够了，总比买豪车有收益吧？不是所有人都追求高利润的，在能享受的同时得到稳定保值，已经是很多人的理想策略了。
5、简单就这情况，这是我认为的，不代表别人。
仅供参考。
二
Q:
请问，我天天看您这买房问答，两个问题：一是北京，真的有这么多人买房吗？现在可不像前几年房价涨的时候了，现在是大跌的趋势，他们为什么要买房？二是如果是真的，他们的钱是怎么来的？
说实话我身边连月薪上万的都很少，都是公务员，普通上班的都是几千块钱，就算是公务员想攒出200万首付都得不吃不喝十年，而你这里动不动就都是几百上千万的，靠工资是不可能的吧，可我又没看到一个说自己做买卖的，钱从哪来？
A：
1、北京每年的房子成交量是20万套左右，也就是每个月都1万多套，平均每天500套左右起。您要是质疑这数据的话可以去建委或统计局核实一下。
房子是用来住的，就算房价有可能下跌，人家买来自住也没问题吧？车是肯定逐年贬值的，也动不动的十几万几十万呢，可买车的比买房的多多了吧？因为车是用来开的呗，人家明知贬值也愿意买。
老公老婆只要一结婚就都贬值了吧？二婚的怎么都不如初婚的抢手。但为什么那么多结婚的啊？因为要更好的生活呗。而买房也是为了生活，何必非得跟涨跌较劲呢？
或者这么说吧，您眼中的不理解，其实正是人家的最佳解决方案。您觉得买房人都傻，但他们或许觉得不买房不行。就这么简单。
2、钱怎么来的，这得问他们，我不知道。您可以去房产交易大厅门口问问，看他们的钱都是哪儿来的？在我看来多数是卖了老房子换的，然后才是挣的攒的，但具体来源不知道，您还是自己调查吧。
您身边连月薪上万的都少，那或许是混错圈子了吧？毕竟人以类聚，不同圈层的挣钱手段和金额都不一样。
打螺丝圈子里5000块算多的，而金融圈子几十万都算少的，但国宝帮圈子里没有个几千万上亿的国宝都不带玩儿。所以您可以尝试着换到挣钱多的圈子，或许也就带动自己的收入上涨了。
3、总之经常有人向我提这种问题，但我也不好回答，不太懂。尤其是赚钱多少的事儿，更是人家的隐私，打听多了我怕人家急眼，所以您还是自己去房产大厅问问吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，目前海淀回迁房四套，位置在海淀西北六环安河家园，丰台西路（丰台医院北院区隔壁）一套60左右小两居没电梯，丰台火车站对面小区80多平空着。
能帮忙分析一下哪个该留么？目前孩子四年级，想改善一下住房环境，但因为孩子上学问题目前离不开现在小区，身边人又都说留那么多房子没用，纠结中。
A：
1、丰台医院隔壁，那算是丰台的学区房，如果用不上学位就甭留着了。租金收益相对低，过了高峰期之后溢价部分也有风险，基础部分的投资性也不如海淀，那何必留着啊？
2、安河家园现在有房本了吗？没有的话现在卖可吃亏，一般都得打个7折8折的，不缺钱的话实在没必要。
有房本了也没必要卖，学区溢价不高，地段儿虽然隔着河与六环，但并不算封闭，也就谈不上弱。再有挨着地铁的优势，虽然不加分但也至少不减分，这会儿卖了不划算。
3、不过身边人说留那么多房子没用？身边人是谁啊？家人吗？他们觉得卖了房，留那么多钱的用处更大是吗？那如果有更稳妥的理财渠道就卖了呗，留着房子的都是实在不敢冒险的家庭。比如我们家也有几套小房子，不敢卖，我老婆也坚决不让卖。
如果不是家人说的就考虑好吧。说房子没用的多数都是没房的，说钱没用的多数都是穷人，说学习没用的都是学渣，说结婚没用的都是光棍儿。还有说长寿和健康没用的呢，反正都是自己缺什么，也不希望身边人有什么，甚至是希望别人失去什么。人们大多不嫉妒王思聪，但隔壁老王要是比自己混的好的话，那就得想办法坑他了。
总之听话听音儿吧，看对方的身份与目的，或者是出于什么心态说的？然后再决定听不听。
仅供参考。
四
Q:
我咨询的情况特殊，我单身北漂没户口，但老家回不去了，40多了单身，一直住集体宿舍。现在单位要搬家，我必须在搬家前先搬走，单位每个月补贴1000元，这钱是不可能租房的，但我也不可能换工作，只能跟着搬到东五环。
正好我看到有**公寓在卖，40平100万，装修和家具家电全都赠送，卖房的这人是做金融的，可以帮助6年期贷款30万，利率3.2%。我现在倒是有这笔钱，您觉得能买吗？
A：
1、小产权公寓呗，装修和家具家电估计是原业主买房时开发商送的，一般值不了太多钱，就是省点儿麻烦而已。不过每平米2.5万的价格不低啊，说明周边的同等普宅至少6/7万一平。这公寓在哪儿啊？我上网没搜到。
2、这其实甭问别人了，只能自己定。说不好听的这就相当于没手续的走私车或抵账车，肯定能开，但是否有风险就看运气了。贷款看利率应该差不多吧，也是看自己的承受能力，外人不好建议。
3、总之看自己的判断吧，只是提醒一句别有太高的期望值。这种小产权跟普宅不一样，大多数都是小规模的，那被强拆的可能性就大，绝大多数没有任何补偿，能拿回原始的购房款就算仁至义尽了。所以就是自住或出租，运气好的能回本儿，不好的情况无法预测。
仅供参考。
五
Q:
请问西城广外二环边的立恒名苑您熟悉吗？我在网上看到一居室仅售600万左右，单价7万多，为什么这么便宜？这里的学区应该就是广外吧，有没有什么隐情？
A：
1、没什么隐情，就是普通的老公寓，是90年代到2008年之前的流行产品，之后这些年不受追捧了，所以价格走势一般。或者说曾经有过隐情，开发商老板因为骗贷被判了，但这都是20多年前的事儿了，和现在的房子无关。
2、学区就是广外，这不用怀疑。因为这里就是正规的“二类住宅用地”，70年产权，所以享受和普宅同等的贷款、税费和上学资格。很正常的小区，优劣势都明显，看自己的需求吧。
3、简单说吧，优势是单价相对低，600万就能买到80多平的大一居，而且得房率应该相对高，对于上学来讲挺合适的。
劣势就是升值慢，但溢价率是和普宅一样的，所以并没占到便宜。我估计这套房能租个7000块左右，租售比900多，学区溢价不低。所以如果注重保值，那可以做好短期持有的准备，过了高峰期看政策和行情，觉得不合适就出手。如果注重自住也考虑好，溢价高就代表居住的性价比略低。
4、另外还有一点，这种产品的办公比例比较高，自住的话想好了是否能接受这环境。
仅供参考。
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