文/乐居新媒体 严明会
9月30日拿地、11月6日开放展厅、预计12月入市开售……这是越秀云悦回应当下市场的速度。
这个位于广州白云怡新路与沙太南路交界处的项目，因其与天河区仅一路之隔的位置，以及新规下最高达130%的实用率，而受到关注。
今年9月30日，越秀地产经过24轮竞价，以9.8亿拿下该项目地块，折合楼面价2.99万/平，溢价率13.3%。
项目体量不大，占地面积4.7万平方米，建筑面积6.7万平方米，规划的住宅仅有3栋，规划户数320户，梯户比2梯5户，主打88、105平方米的四房。
越秀云悦的面市，自带光环。作为广州少有阳台率25%的项目，其最大的亮点是超高的赠送率，据了解，项目户型的实用率高达130%。
这使得越秀云悦88平米的户型，使用面积能轻松达到110平米，从而做到“3 1”的四房设计。不得不说，即便在新规席卷的当下，这样的空间利用效率在广州楼市还是少见。
目前，广州市场新规下的产品实用率最高也就去到110%左右，能做到130%的并不多。
除了越秀云悦，此前比较受关注的，还有保利发展拿下的天河面粉厂地块，以及招商蛇口拿下的南沙横沥地块。这两宗地块的实用率分别能达到130%、140%，但目前都还没正式面市。
也就是说，越秀云悦是有望成为广州第一个入市实用率达130%的项目。这为其赚足了眼球。
而且由于项目体量本就不大，仅有三百多户，同时作为越秀地产年底的压轴项目，越秀云悦被寄予厚望，此前市场普遍认为，极有可能成为“日光盘”。
不过，近日项目却传出在价格上“翻车了”。据了解，越秀云悦最开始传出的价格在4.5万左右，原本这个价格相比2.99万的拿地价，合情合理。
只不过，11月6日项目开放了展厅后，开发商眼看前来参观咨询的人多了起来，开始试探性放出吹风价5.5—6万/平，甚至5.8万/平以上。这让一众购房者坐不住了，并引发激烈讨论。
有的说如果价格5.5以上，还不如买去天河；有的说虽然88方做四房，但超5.5万就没有性价比了；还有的说开发商人多了就坐地起价20%不道德……
实际上，作为新规产品，越秀云悦相比传统的产品确实有可圈可点之处。在交通区位上，比如与天河一路之隔；比如附近有3号线梅花园地铁站以及在建设的18号线北延段京溪路站。
在产品上，比如每个户型都有大量的赠送面积，比如产品为全南向四空间户型，再比如全屋配置中央空调等。要知道，以上这些都配齐的项目，以往一般多见于豪宅产品。
只不过，越秀云悦也并非没有缺点。首先，项目的体量并不大，仅有三栋住宅，注定了小区的花园绿化、休闲空间并不大。
再者，项目在怡新路和沙太南路的交汇处，靠近路边，后面少不了噪音粉尘的影响，特别是项目本身并不大，东西两边还配建了幼儿园和小学，加上车流的影响，噪音问题只多不少。
且沙太路作为连通广州南北的主要道路之一，上下班高峰期堵车是常态。
另外，项目周边城中村较多，城市界面较差，而项目所在为白云东边的边沿地带，与白云西边的高大上规划相比，没有什么概念和规划。
在购房者较为关心的教育方面，据了解，越秀云悦自身配建的小学已确定是培英集团入驻，但初中大概率是同和中学，不是九年一贯制，因此也并不十分能打。
对比项目的周边，越秀云悦附近的新盘主要有越秀·天河和樾府、中铁建西派天河序。
不过，这两个盘区属上属于天河，并且主打改善。两个盘最小的面积都是108㎡和120㎡，单价去到7-9.5万/㎡，起步总价都是700万以上的产品。
二手房方面，与越秀云悦一路之隔的恒大御府，是2013年6月恒大以楼面价2.67万/㎡拿下的地块，某平台上显示的挂牌价为4.2-6.6万/㎡。
更靠近梅花园地铁站一些的怡新花园挂牌价3.8—5.9万/㎡，云山熹景4.2—6.9万/㎡。
值得一提的是，在天河的新房市场都快卷成麻花的眼下，位于白云的越秀云悦的价值几何，确实值得商榷。
按照项目最新传出的5.5—6万/平的吹风价，以越秀云悦88方、105方两个户型计算，总价最低分别达到484万和578万。
这个价位，特别在经历过一轮内卷和降价之后的天河东，能选择的不少。如珠江花城、天河润府、天河壹品、保利天汇都有不少户型在400-600万之间。
可以看见的是，经历了展厅开放后的这一番“骚操作”，越秀云悦的价格不那么好定了。
往低了定，开发商觉得对不起130%的新规产品；往高了定，要被购房者说“见势涨价不道德”。更关键的是，项目本来是快速入市快速去库存的产品，这么一顿操作下来，购房者最终会不会买单，也是一个问题了。
越秀云悦，骑虎难下了。
