01
楔子
最近我关注到一个现象，上海有一些老旧小区轮到“原拆原建”，但是征询都没能通过。然后项目就搁浅了，居民们继续住在老破小里，等下一轮的“城市更新”。
先是普陀区甘泉三村因为征询同意率只有83.56%，未能达到标准而停止。（如下图）
接着是11月17日，长宁区天山五村1-2号8栋楼因为征询同意率只有72.89%，未能达标而停止。（如下图）
按理说，“原拆原建”对于老破小来说是件好事，居民应该是有“获得感”的，可还有2-3成的居民为什么要反对呢？
今天这篇文章，我们就来聊聊“为什么会有小区原拆原建征询通不过”这件事！
02
原拆原建
原拆原建
一般是指旧住房按原建筑面积、原房屋位置拆除之后翻新房屋。
原拆原建的这种城市更新方式，原则上是不增加原来的建筑面积的，但也有一些特例。
比如原来某些房子没有独立的卫生间和厨房，为了完善使用功能，新建的房子会增加这部分的面积。
再比如说，原来的房子没有电梯，新建的房子为了满足建筑规范，也会增加一些面积。
而这部分增加的面积，多数情况下是不需要居民额外出钱的。另外原拆原建的房子，在房子建设过程中，居民还能享受一定的租房安置费。
换句话说，政府花钱给老破小的居民重建房子，不收你钱，还给你过渡费。（上图为甘泉三村的过渡安置标准）
另外，原拆原建可以让很多老人不用离开生活了一辈子的环境，原有的居住氛围、邻里关系都得以延续。
那这等好事，为什么这几个小区征询还通不过呢？
03
原因分析
反对“原拆原建”的居民，主要有以下几个理由。
第一、希望动迁，不希望原拆原建。
因为他们认为：动迁的补偿标准更有利。而且还可以选择“货币化补偿”的方式，形式更多样，居民的选择更灵活。
往往这样的居民，自己不住在本小区。小区里的房子也不是ta唯一的住房，而是ta争取利益最大化的“筹码”。
居民希望通过“博弈”达到利益最大化，使得自己的老破小从“原拆原建”变成“动迁”，我觉得这种心情可以理解。但是一夜暴富的可能性，按照现在的政策来看，非常渺茫。
第二、年纪大了，不愿意折腾。
住在老旧小区里的居民，老龄化程度很高。很多老人其实已经不太能“折腾”了，而且子女也不希望“折腾”父母，万一有个“三长两短”，就会留下遗憾。
而且老人在租房市场上是最不受待见的“客户”，因为房东也怕意外，影响自己的房产。所以3-5年的过渡期，对老人来说可能太长了，这也是他们不愿意”动“的原因。
虽然是原拆原建，但是对于一个新房子，老人也是需要适应的过程。人老之后，最害怕的是“变化”，所以会选择“以不变应万变”。
第三、家庭条件差，害怕后期的费用兜不住。
很多原拆原建的小区，户型都很小，一些居民的经济条件也不好。他们担心房子新建之后，装修、买家具需要再花钱。
还有新小区的各种使用费用会提高，自己“吃不消”。比如原来可能就几毛钱的物业费，一下子变成几块钱了。
当然，可能还有一些“稀奇古怪”的反对理由。但我认为：上面三条理由确实是“客观存在”，也不是没有道理的无理取闹。
04
征询率
另外，我还关注到一个很有意思的现象。在“原拆原建”项目的征询上，需要全体居民100%同意，或者更准确的来说是产权户100%同意。（如下图）
而在老旧小区加装电梯这件事情上，征询只要两个“2/3”同意就可以了。
而造成征询比例不同的原因，是不是因为原拆原建，涉及到的是业主专有部分的利益；而加装电梯，涉及到的是业主共有部分的利益呢？
法律专业的朋友，可以在这块给一些支持和解释，让普通老百姓能知其然，更知其所以然。
05
建议
城市更新是对一个城市很好的“织补”，而征询也是对于社会“公平性”的一个有力保障。
那么如何让“原拆原建”这种更新方式，更能被老百姓接受呢？
我提如下两个建议。
第一，允许居民在一定范围内购买“平方”。
因为轮到“原拆原建”的一些小区，本来的户型面积都不大，使用上就不方便。即使新建后还是存在功能不合理等问题，居民会觉得有些“鸡肋”。
下图是两个停止原拆原建小区的户型，我从链家的网站上找到的，很巧合都是28平方。这样的户型就是个“一室户”，连个吃饭的厅都没有，如果新建之后还是这么点面积，是不是有点“不够用”呢？（如下图）
正巧彭三小区这个实施了“原拆原建”的小区，户型面积也差不多在这个面积段，我们不妨来比较下。 （如下图）
从平面来看，以一室为主，局部两室，设计成“一统间”的形式。但是这样的户型也有不少问题。
比如说进深过大，导致套内采光不理想。另外据入住的居民反映：开敞外廊雨天会进水，导致地面湿滑，产生安全隐患。
所以能否放宽一些面积呢，让户型更加好用一些呢？
其实这样的项目已经有了，杭州的浙江新村小区就是一个“活生生”的例子。
浙工新村位于杭州市中心，始建于1980年代，由13幢多层楼房组成。这次实施的原拆原建，涉及居民548户。
新建后的小区总建筑面积约为8.1万平方米，变成7幢小高层住宅，还将增加活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上，容积率从1.8提高至2.1。
整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由专项资金解决。
房屋置换面积=旧房套内面积÷新房得房率；
原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算；
每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动），钱在交房的时候付，可以银行按揭；
地下车位每个售价20余万元；
租房补贴按建筑面积算，每户每月最低3k；
装修补贴看具体情况10万左右，搬家补贴3k；
这个项目在全国范围内引起了“轰动”，不知道会不会成为“示范”，对于“原拆原建”工作的推进起到一定的作用。
第二，能否适当降低征询的同意率？
“项目签约期限内，涉改范围整体签约率达到98%，且产权户签约率达 100%后协议生效。”
对于一些居民数量比较多的小区来说，这个同意的比例还是有一定难度的，毕竟“众口难调”，只要有一产权户不同意，就没法实施“原拆原建”了。
我去查询了一下《上海市城市更新条例》，发现其中有一个“签约比例达到百分之九十五以上，协议方可生效”的表述。 （如下图）
那么，是否可以将征询的同意率降低到95%呢？
对于剩余5%以内的住户房屋，进行征收呢？
毕竟每一次的征询过程，房管局、基层干部以及小区里绝大多数居民，都付出了很大的人力和时间。而征询通不过，对于盼望原拆原建的大多数居民来说，心理上是一次非常沉重的“打击”。
06
结束语
经过了几十年的风风雨雨，原来的工人新村变成了“老旧小区”，已经无法适应新时代，人民群众对于美好生活的追求。而更新是让老旧小区再一次焕发“青春”的必由之路。
我们的城市已经走过了“大拆大建”的时代，一夜暴富的想法可以休矣。而“原拆原建”，是这个时代一种新的“表达形式”。
从征询的情况来看，大多数的居民是欢迎这种形式的。而对于反对的居民，我们除了要加强政策宣传之外，是否可以在人性化和经济方面给予更多的“照顾”呢？
人民城市人民建，人民城市为人民！城市更新，让人民群众更好的享受城市发展的“美好”。
