在人口负增长、收入预期下降等压力下，今年房地产市场出现了很明显的降温行情。
今年前十月全国百强房企销售总额不足3.5万亿元，相比去年同期暴跌超过三分之一，“销冠”中海地产也仅卖出了2259.8亿元房子，和去年前十月超过2600亿元的业绩差距明显。面对严峻的楼市寒冬，国家启动了“大水漫灌”救市行动。
在降低房贷利率、首付比例的同时，国家又启动了发行专项债帮助房企去库存的行动，这是自“三条红线”以来楼市政策最宽松的时期。根据业内人士分析，随着各项救市政策逐步落地，2025年全国楼市将会出现三个影响深远的趋势。
这些趋势究竟是怎么回事，我们又该如何适应“大水漫灌”的新楼市呢？
一、长期看涨的平均房价
我们都知道房价有很明显的“地段差异”，甚至同一条街道上的房子也会因为朝向、学区等因素，呈现反向相反的涨跌趋势。
不过从全国平均房价的长期趋势来看，“看涨不看跌”应该是2025年楼市共识。
首先，“资产荒”是房价长期看涨的重要因素。无论是银行释放的信贷资金，还是财政投放的专项债，最终都会流入一个“资金池”。国内资本市场能和楼市竞争的资产非常少，股市、债市、黄金等很难容纳“大水漫灌”的资金，从“矮子里面拔将军”的角度来看，楼市拥有更强的资金吸引力。
其次，“化债压力”也会促进房价长期上行。根据财政部透露的信息，未来四年我们需要化解的地方隐性债务高达14.3万亿元。虽然官方已经准备了10万亿“还债资源”，但是地方财政还需要解决4万多亿元的资金缺口。
今年前十月全国税收大幅下滑4.5%，考虑到减税降费政策的长期性，未来能挑起“化债大梁”的恐怕只有土地财政。
最后，“货币贬值潮”也会推动房价上行。在国内货币发行量同比大增、美联储降息预期减弱的双重作用下，离岸人民币汇率在10月份大幅贬值超过1.6%。更让人担忧的是10月份Swift人民币支付占比仅为2.93%，自2023年7月以来首次跌破3%大关。
随着国际贸易中使用人民币的占比逐渐降低，人民币汇率还会下降，以人民币计价的资产将会迎来一波涨价潮。
在全国平均房价长期看涨的情况下，我们可以通过适当投资一些上市房企，降低买房的压力。
二、保障房强势崛起
本轮楼市刺激周期有一个非常显著的特点，那就是地方部门抄底楼市。比如，广州安居集团就准备收购全市小户型存量房（不超过90平方米），需要注意的是这次广州的“官方收储”行动没有设置总量目标。也就是说如果预算充足的话，广州安居集团很可能买光全市所有小户型存量房。
救市行动绝不是“慈善兜底”，地方部门迟早会收回财政投资。包括共有产权房、长租公寓在内的保障房市场，很有可能取代市政项目成为城投公司的创收来源。
随着全国各地保障房批量上市，楼市将会进入“二元制”新发展阶段。在这种新形势下，我们需要做好三方面应对措施。
第一，避免“以租养贷”的投资选择。很多“二套房”家庭都会选择“以租养贷”的投资方式，随着保障房越来越多租房市场的供给明显增大，普通私人房东很难和高性价比的保障房竞争。
如果你没有稳定收入来源，只能靠“以租养贷”的话，很难避免断供、法拍的风险。
第二，不要选择“网红楼市”。在前几年房价高位运行的时候，有很多朋友跑去鹤岗、个旧等网红城市，买那些“白菜价”的房子。
在保障房的冲击下，这些原本几万元一套的房子，很有可能变成送不出去的“固定负债”。
第三，更多关注商品房地段价值。保障房将会彻底解决“没房住”的民生问题，将来有商品房购买需求的朋友大多关注改善型住房。如果你不想辛苦买来的商品房资产缩水的话，最好在买房的时候仔细挑选地段价值比较高的学区房、商圈房等。
三、智能化的房产
在国家大力发展新质生产力的今天，房地产也将告别钢筋水泥的传统模式，比如安徽启动的“智能家电与住宅产业融合发展”行动，就将为我们带来100万平方米智能住宅。
那么，智能房产有哪些特点呢？
第一，100%拎包入住。虽然现在的精装修楼盘也会把“拎包入住”作为噱头，但是和采用智能物联系统的新质房产相比，老式精装修房简直和毛坯房一样。业主只需要动动嘴皮子，就能让智能房屋里的所有设备提供服务。
第二，零物业烦恼。传统住宅最让人头疼的就是物业服务质量，业主经常会有“人在屋檐下不得不低头”的感受。智能房产可以将所有公摊区域纳入智慧城市系统，城市管理部门可以完美替代物业公司的作用。
第三，高开发附加值。传统房地产开发就是“一锤子买卖”的模式，房企在和业主签订购房合同以后，就会因为没有后续收益降低服务质量。
智能房产需要非常高的售后保障水平，这些配套服务可以让房企获得源源不断地现金流，在利益驱动下他们会持续保障业主居住体验。
智能化的楼市大概率会存在较大的溢价空间，准备买商品房的朋友一定要认真考虑自己的承受能力。
结语
虽然很多朋友都不喜欢高房价带来的生活压力，但是在“大水漫灌”的影响下我们只能接受现实。
2025年楼市将会迎来一系列新趋势，无论你是已经买房的朋友，还是正在考虑入手，首先要做的就是及时关注楼市政策动态。
那么，你觉得2025年楼市还会出现哪些趋势呢？
